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一、綜合分析題：每題2分。由單項(xiàng)選擇或多項(xiàng)選擇組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選擇的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。 

（1-10題共用題干） 

2010年8月該項(xiàng)目竣工并交付使用，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱乙企業(yè))負(fù)責(zé)該住宅小區(qū)前期物業(yè)管理。王某在驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積已經(jīng)增至67.6m，存在衛(wèi)生間地面滲水、下水管道堵塞等質(zhì)量問(wèn)題。在辦理人住手續(xù)時(shí)，王某還通過(guò)由甲企業(yè)代繳的方式，交納了產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)稅費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金等。 

1．城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)出讓開(kāi)發(fā)用地閑置土地滿(    )年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。 

A．1

B．2

C．3

D．4 

2．王某所購(gòu)房屋的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由(    )承擔(dān)保修責(zé)任。 

A．甲企業(yè)

B．房產(chǎn)管理部門

C．乙企業(yè)

D．工程質(zhì)量監(jiān)督部門 

3．關(guān)于中途變更房屋設(shè)計(jì)的說(shuō)法，正確的為(    )。 

A．預(yù)售合同簽訂即不得再變更設(shè)計(jì)

B．甲企業(yè)應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知王某

C．王某如選擇退房應(yīng)在國(guó)家規(guī)定的時(shí)限內(nèi)書面通知甲企業(yè)

D．王某如在通知到達(dá)之日起10日內(nèi)未予理會(huì)的，視同接受設(shè)計(jì)變更 

4．關(guān)于王某的房?jī)r(jià)款的說(shuō)法，正確的為(    )。 

A．交房時(shí)該市新建商品房的均價(jià)上漲了15％，所以甲企業(yè)有權(quán)調(diào)整房?jī)r(jià)

B．王某實(shí)際總房?jī)r(jià)款應(yīng)為131300元

C．王某實(shí)際總房?jī)r(jià)款應(yīng)為133900元

D．王某實(shí)際總房?jī)r(jià)款應(yīng)為135200元 

5．王某在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)申請(qǐng)的房屋登記類別為(    )。 

A．房屋所有權(quán)初始登記

B．房屋所有權(quán)更正登記

C．房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

D．房屋抵押權(quán)登記 

6．王某購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)繳納的稅金為(    )。 

A．契稅

B．土地增值稅

C．土地使用稅

D．印花稅 

7．甲企業(yè)在開(kāi)發(fā)該經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目過(guò)程中應(yīng)繳納的稅金為(    )。 

A．耕地占用稅

B．契稅

C．企業(yè)所得稅

D．教育費(fèi)附加 

8．關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的說(shuō)法，正確的為(    )。 

A．業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有

B．業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由甲企業(yè)代管

C．王某房屋衛(wèi)生間滲水、下水管道堵塞的維修可以申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金

D．業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30％的，應(yīng)及時(shí)續(xù)交 

9．如果乙企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成包括(    )。 

A．乙企業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)

B．乙企業(yè)管理人員的獎(jiǎng)金

C．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新改造費(fèi)用 

10．王某在辦理住房公積金貸款時(shí)，工作人員所做了下列解釋，正確的為(    )。 

A．住房公積金貸款實(shí)行低利率政策

B．使用住房公積金貸款的職工在還貸期間，不能提取住房公積金

C．王某未還清貸款前，不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款

D．住房公積金貸款按法定利率調(diào)整時(shí)間分段計(jì)息 

 

 

 

正確答案:1．B；2．A；3．BC；4．D；5．CD；6．AD；7．CD；8．AD；9．AC；10．AC　解題思路：1.閑置土地滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府無(wú)償收回。

2.交付使用后的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量保修。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如果中途變更設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（甲企業(yè)）應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人（王某）；買受人（王某）有權(quán)在通知達(dá)到之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)，買受人在通知到達(dá)起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，是同接受規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款變更。

4.面積誤差比在4％，按照合同約定5％以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，至67.6m×2000元／m=135200元。

5.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，因買賣、贈(zèng)與、交換和繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。房屋抵押權(quán)登記是指，房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。題目中涉及的登記主要是這兩種登記。

6.需要繳納契稅和印花稅。

7.應(yīng)繳納企業(yè)所得稅和教育費(fèi)附加，按照規(guī)定開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房契稅免征。

8.住宅專項(xiàng)維修基金屬全體業(yè)主所有。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30％的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管，而不是房地產(chǎn)企業(yè)代管；王某個(gè)人房屋的維修由個(gè)人負(fù)責(zé)，而不是住宅專項(xiàng)維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金是用于住宅公共部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

9.物業(yè)服務(wù)支出包括物業(yè)企業(yè)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利金；共用部位的清潔衛(wèi)生費(fèi)用，還包括綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等，其中C項(xiàng)屬于住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍，物業(yè)企業(yè)員工的獎(jiǎng)金不屬于物業(yè)服務(wù)支出的范圍。

10.住房公積金貸款實(shí)行住房低貸款利率，通常情況低于同期商業(yè)銀行住房貸款利率。在使用公積金貸款還貸中，可以按照規(guī)定提取住房公積金，在未還清貸款前，不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款，住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，因此正確為AC。 

 

（11-15題共用題干） 

(2009)2007年5月，張某在一物業(yè)管理比較完善的小區(qū)內(nèi)購(gòu)得一套普通住宅，并出租給王某居住。2009年8月，因被調(diào)到外地工作，張某又把該套住宅高于購(gòu)買價(jià)轉(zhuǎn)售出去。 

11．張某出租房屋應(yīng)當(dāng)繳納的稅為(    )。 

A．契稅

B．營(yíng)業(yè)稅

C．土地增值稅

D．房產(chǎn)稅 

12．下列關(guān)于張某與王某簽訂的租賃合同的表述中，正確的為(    )。 

A．租賃合同約定的租賃期限不得超過(guò)10年，超過(guò)10年的，該租賃合同無(wú)效

B．在簽訂租賃合同后，承租人應(yīng)當(dāng)按照該房屋所有權(quán)證上記載的用途使用房屋，不得擅自變更使用用途

C．租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任等內(nèi)容

D．房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持相關(guān)證明文件到有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù) 

13．2009年8月，張某在轉(zhuǎn)售該套住房時(shí)不需要繳納的稅為(    )。 

A．城市維護(hù)建設(shè)稅

B．營(yíng)業(yè)稅

C．個(gè)人所得稅

D．土地增值稅 

14．下列關(guān)于房屋租賃及房屋抵押的一般規(guī)定的表述中，正確的為(    )。 

A．租賃期限內(nèi)，張某轉(zhuǎn)售該房屋，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行

B．如果王某無(wú)正當(dāng)理由閑置該房屋6個(gè)月以上，張某有權(quán)終止租賃合同

C．張某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)首先通知王某，王某有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

D．如果張某把房屋出租給王某后，又去銀行辦理抵押貸款，張某將租賃情況告知銀行即可，不需要再告知王某 

15．下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金管理的表述中，正確的為(    )。 

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了全體業(yè)主的利益，可將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買股票和國(guó)債

B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的住宅專項(xiàng)維修資金賬目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)

C．張某將其住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)退還給張某

D．如果發(fā)生火災(zāi)致使張某的房屋滅失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額按個(gè)人繳交比例退還給張某 

 

 

 

正確答案:11．BD；12．BCD；13．BD；14．AC；15．D　解題思路：1.根據(jù)2008年3月1日起，對(duì)于個(gè)人出租住房繳納的稅費(fèi)，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征土地使用稅。

2.A項(xiàng)中租賃合同約定的租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效，BCD的表述均是正確的。

3.本題重點(diǎn)考核對(duì)最新國(guó)家關(guān)于二手房轉(zhuǎn)讓的稅收政策，這是2009年的真題，按照當(dāng)時(shí)的稅收征收，可以免征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。本題重點(diǎn)要求考生掌握房屋交易的稅收政策。

4.當(dāng)王某無(wú)正當(dāng)理由拖欠房租6個(gè)月以上的，張某有權(quán)終止租賃合同，已出租的房屋辦理抵押，應(yīng)該將抵押情況告知承租人。AC的表述是正確的。

5.住宅專項(xiàng)資金管理可以按照有關(guān)規(guī)定用于購(gòu)買國(guó)債，不可以購(gòu)買股票。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，不需要進(jìn)行賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)，同時(shí)在房屋轉(zhuǎn)讓中，剩余的住宅專項(xiàng)維修資金辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)，而不需要退還了產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)房屋滅失了，將按個(gè)人繳存比例進(jìn)行退還。