天津市民購房調查房價高置業難二套房貸成焦點
發布時間：2012-07-25 共1頁
二套房貸能否享受優惠已經成為最近兩個月來樓市討論最熱烈的話題之一。到底政策收緊到哪種程度？哪些申請人可以享受到第二套住房的貸款優惠？實際貸款者中能夠享受的二套房貸優惠到底有哪些？……這些問題都越來越成為改善型購房者關注的焦點。
二套房貸“收緊”效果顯現
“本來還想再買一套房，到銀行咨詢才聽說現在買第二套房子辦貸款最少要首付四成，利率也不能打折。我一時拿不出那么多首付，只能等等再看了。”張先生原想在兒子學校附近再買一套房，現在只好作罷。
據了解，像張先生這樣因為二套房貸政策“收緊”而暫緩買房計劃的市民大有人在，還有些購買第二套住房的市民轉而采用一次性付清或者只辦理公積金貸款的方式來回避二套房貸的高利率。目前天津銀行辦理的個人房貸業務中，二套房貸比例已有所下降。
“二套房貸政策收緊以前，我們辦理的個人房貸業務中有一半以上都是購買第二套住房的，但現在這個比例已經下降到30%多。”天津一家股份制銀行的房貸部門人士告訴記者，“很多市民在咨詢時一聽說現在辦二套房貸款不能享受優惠，就打了退堂鼓。”
一家國有銀行的房貸部門人士也表示，二套房貸在該行的個人房貸業務中大約占到兩成多。“不少市民看到辦理二套房貸不能享受利率優惠，就干脆一次性把房款付清，根本不辦理貸款了。有些無法一次付全款的市民也盡量提高首付比例，只辦理公積金貸款。”采訪中，記者發現對于二套房貸，銀行都已將最低首付比例提高到四成，而且貸款利率也不再下浮。但二套房貸的貸款利率也并非一律統一為基準利率上浮10%的水平，銀行對此仍有一定的靈活掌握空間。比如有銀行人士告訴記者，該行在確定二套房貸利率時，會考慮市民從事的職業、收入是否穩定、有無不良信用記錄、能否為銀行帶來較多利潤等，對于銀行認為比較“優質”的客戶，就給出基準利率；對于條件一般的客戶，就給出上浮10%的利率；而對于銀行認為有些風險的客戶，給出的貸款利率還可能比上浮10%的水平更高。
28.53平方米是個“坎兒”
雖然二套房貸政策已經“收緊”，但仍有一種例外情況可以享受優惠。其具體規定為，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。
據了解，2008年天津城市居民人均住房建筑面積為28.53平方米，目前銀行對于申請貸款者的人均住房水平也正是依據這一標準進行審核。天津多位地產業內人士都表示，市民如果貸款購買第一套住房以后，人均面積達不到28.53平方米，在貸款購買第二套住房并申請按揭貸款時，可以在貸款成數和利率方面享受與首套購房者相同或相近的優惠政策。
不過，記者詢問的幾位銀行人士都表示，符合這個優惠條件的市民相對較少。有銀行人士告訴記者，要計算“人均住房面積”，首先要確定在一個家庭中，哪些人可以納入計算范圍，比如是按照父母加上一個未成年子女計算，還是把住在這個房子里的所有人都計算在內，這個情況比較復雜，目前也沒有統一的規定。因為有些家庭可能有暫住人口，比如輪流奉養的老人、親戚家借住的孩子等。對此，各家銀行掌握的標準也有不同。
50萬按揭貸款有優惠能省十多萬
目前整個二手房市場中的第二套住房購買比例大約占總成交量的25%.與商品房市場相比，二手房市場中第二套住房買家的自住型比例要高出許多。
對于人均居住面積低于28.53平方米的第二套住房買家來說，能夠申請到與首套按揭貸款相同的優惠政策就意味著能夠節省下可觀的利率支出。例如，陳思明與愛人前幾年在河東區嘉華小區花45萬元購買了一套50平方米左右的一居室，除了10萬元的首付款外，還有35萬元的貸款。今年陳思明又在同一小區為父母相中了一套78平方米左右的兩居室住宅，但老人已經不具備貸款能力，因此這套68萬元的二手房就需要以陳思明夫婦的名義再次進行貸款。由于小陳夫婦的第一套住房僅50平方米，兩人平均每人居住面積只有25平方米，低于人均28.53平方米的全市居住平均水平，因此其第二套住房的貸款仍可以按照首付兩成、基準利率0.7倍優惠的標準執行。對于陳思明來說，申請到優惠貸款政策就意味著首付款可以減輕十幾萬元的籌款壓力，其50萬元以上按揭貸款的總利息歸還額也將節省11萬-13萬元左右。（記者安元王婷）
樓市的傳統銷售旺季“金九銀十”已近尾聲，開發商為了搶抓最后的好時機，上周在天津新推樓盤接近20個。日前，本報聯合新浪樂居推出購房人調查，截至發稿共有66.7%的投票者表示：不打算在年內買房。
優惠即將到期二手房受關注
去年出臺的二手房營業稅優惠減免政策期限即將臨近。中介人士表示，由于政策是否會延續還不確定，打算購買二手房的人可以考慮在近期出手。不過，促使購房人買二手房的不僅僅是該因素，在“會因為新房價格太高，而改買二手房嗎”的調查中，45.8%的準購房人表示“會，我正有此打算”。此外，還有13.9%表示“不一定”；13.9%表示“如果房價還不降，應該會”；僅有26.4%選擇“不會，我還是比較看好新房”。
在除房價外，買房考慮的最主要因素中，40.3%的人士選擇地段，以下是交通、小區綠化環境，最看重開發商的僅占到6.9%.
新盤扎堆上市購房者愁眉不展
面對眾多新盤，準購房人依舊愁眉不展。想為兒子置辦一套婚房的劉阿姨頗為失落：“新開樓盤確實是不少，但是位于市中心的太貴了。最近我看了兩個樓盤，分別在河東區和北辰區，最低價格將近10000元/平方米。聽朋友說有個樓盤6000多元/平方米，但地處東麗湖，上下班非常不方便。”
和劉阿姨一樣陷入尷尬境地的人不在少數。在本報聯合新浪樂居推出的調查中，62.2%的投票者表示“新樓盤數量不少，但市中心價格太高”；31.7%的投票者表示“雖然有一些價格較低樓盤，但較為偏遠”；認為“新樓盤很不錯，自己可選房源也多了”的投票人只占6.1%.在最希望看到哪類新盤上市的調查中，僅有25%的投票者選擇“價格高但是位置在市中心樓盤”；選擇“位置一般或者相對偏遠，價格不是很高樓盤”的超過7成。
高價逼退需求七成人看跌房價
價格成為投票者關注的焦點。在為何年內不出手買房的調查中，70.8%的人表示房價太貴；23.6%的人“看明年年初樓市形勢再做決定”；5.6%的人認為“目前新上市樓盤中沒有自己滿意的”。在事業單位工作、月收入3500元的李小姐表示：“我認為市內六區房價應在10000元/平方米以內。”在天津做生意、家在外地的何先生則表示，如果房子在市中心比較好的地段，12000元/平方米可接受。還有多位市民抱怨：“如果房價超過7000元/平方米，無論如何也買不起。”在本月新上市樓盤中，位于塘沽區的兩個樓盤均價分別為7000元/平方米、8000元/平方米；南開區5個新樓盤均價全部超過12600元/平方米；紅橋區新上市的兩個樓盤均價也超過了10000元/平方米。在本次調查中，認為目前房價這么高、肯定要降的投票者達到48.6%；26.4%表示應該會有所下降；22.2%認為雖然房價較高，但不會下降。調查結果顯示，真正接受目前房價的準購房人只占2.8%.
投資需求離場小戶型房產降溫
在今年的樓市中，小戶型一度被熱捧，價格也是節節攀升。不過在本次調查中，有44.4%的準購房人青睞“70至90平方米戶型”；26.4%選擇“90至120平方米的戶型”；8.3%選擇120平方米以上戶型；選擇50至70平方米、50平方米以下戶型的僅占16.7%和4.2%.
10月25日記者從天津多個樓盤了解到，目前一居室確實不如兩居室賣得好。河東區某樓盤銷售人員表示：“我們10月18日推出240套房，包括60多平方米的一居室和80至90平方米的兩居室。現在兩居室全部賣完了，一居室剩得還比較多。”據了解，該樓盤還將在12月新推一批兩居室。
“在今年7月之前的成交中，不少都是投資性需求。一般考慮到出手問題，有這類需求的購房人不會買面積太大的，40至60平方米的小戶型比較受歡迎。”業內人士表示，“7月以后，不少投資性需求逐漸離場，自住需求所占比例增大，中等戶型成為最受歡迎的。”在本次調查中，有77.8%的準購房人表示，買房是為了自己住；8.3%表示買房后自己先住幾年再轉手；純投資的準購房人只占13.9%.（記者許佳）
飄窗陽臺咋算 面積有新規：符合規定設計標準的都不計入建筑面積
房屋中的飄窗、陽臺應不應該計入建筑面積，一直頗受購房者的關注。《天津市建筑飄窗、設備平臺及陽臺建筑面積規劃計算規則》即日起實施，市域范圍內，除大型商業、工業等有特殊要求的建設項目外，對其他各類建筑物的飄窗、陽臺的設計標準進行了明確規定。除凸陽臺、凹陽臺以及半凸半凹陽臺外，凡符合以下設計標準的都不計入建筑面積，凡不符合標準的將根據不同部位按不同方式計入建筑面積。
建筑飄窗是指為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。設計標準為：飄窗窗臺面與室內地面的高差應大于或者等于0.3米，自外墻墻體外邊線至飄窗外邊線距離應小于或者等于0.6米，窗臺面至飄窗頂板底高度應小于2.2米。不符合條件的，按挑出外墻部分的投影面積計算建筑面積并計入容積率指標。
設備平臺是指供空調室外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建筑內部空間及陽臺不相連通的對外敞開的室外空間。設計標準為：戶式集中制冷、供熱水的設備平臺根據安裝與使用要求確定，但面積應小于4平方米，分體制冷、供熱水的設備平臺面積每個應小于1平方米，個數不多于主要建筑空間個數。不符合以上條件超出規定部分的，按水平投影面積計算建筑面積并計入容積率指標。
裝飾性陽臺是指設置在建筑外墻外，為美化建筑造型而與建筑內部空間及陽臺不相連通的采用陽臺形式的裝飾性構件。設計標準為：自外墻墻體外邊線至裝飾性陽臺外邊線距離應小于或者等于0.6米。不符合以上條件的裝飾性陽臺，按水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率指標。
凸陽臺、半凸半凹陽臺凸出部分，自外墻墻體外邊線至陽臺外邊線距離應小于或者等于1.5米。凹陽臺、半凸半凹陽臺凹進部分，自外墻墻體外邊線至陽臺外邊線距離應小于或者等于2.1米。凸陽臺、凹陽臺以及半凸半凹陽臺符合以上條件的，按水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率指標；不符合以上條件超出規定部分的，按水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率指標。
二套房貸“收緊”效果顯現
“本來還想再買一套房，到銀行咨詢才聽說現在買第二套房子辦貸款最少要首付四成，利率也不能打折。我一時拿不出那么多首付，只能等等再看了。”張先生原想在兒子學校附近再買一套房，現在只好作罷。
據了解，像張先生這樣因為二套房貸政策“收緊”而暫緩買房計劃的市民大有人在，還有些購買第二套住房的市民轉而采用一次性付清或者只辦理公積金貸款的方式來回避二套房貸的高利率。目前天津銀行辦理的個人房貸業務中，二套房貸比例已有所下降。
“二套房貸政策收緊以前，我們辦理的個人房貸業務中有一半以上都是購買第二套住房的，但現在這個比例已經下降到30%多。”天津一家股份制銀行的房貸部門人士告訴記者，“很多市民在咨詢時一聽說現在辦二套房貸款不能享受優惠，就打了退堂鼓。”
一家國有銀行的房貸部門人士也表示，二套房貸在該行的個人房貸業務中大約占到兩成多。“不少市民看到辦理二套房貸不能享受利率優惠，就干脆一次性把房款付清，根本不辦理貸款了。有些無法一次付全款的市民也盡量提高首付比例，只辦理公積金貸款。”采訪中，記者發現對于二套房貸，銀行都已將最低首付比例提高到四成，而且貸款利率也不再下浮。但二套房貸的貸款利率也并非一律統一為基準利率上浮10%的水平，銀行對此仍有一定的靈活掌握空間。比如有銀行人士告訴記者，該行在確定二套房貸利率時，會考慮市民從事的職業、收入是否穩定、有無不良信用記錄、能否為銀行帶來較多利潤等，對于銀行認為比較“優質”的客戶，就給出基準利率；對于條件一般的客戶，就給出上浮10%的利率；而對于銀行認為有些風險的客戶，給出的貸款利率還可能比上浮10%的水平更高。
28.53平方米是個“坎兒”
雖然二套房貸政策已經“收緊”，但仍有一種例外情況可以享受優惠。其具體規定為，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。
據了解，2008年天津城市居民人均住房建筑面積為28.53平方米，目前銀行對于申請貸款者的人均住房水平也正是依據這一標準進行審核。天津多位地產業內人士都表示，市民如果貸款購買第一套住房以后，人均面積達不到28.53平方米，在貸款購買第二套住房并申請按揭貸款時，可以在貸款成數和利率方面享受與首套購房者相同或相近的優惠政策。
不過，記者詢問的幾位銀行人士都表示，符合這個優惠條件的市民相對較少。有銀行人士告訴記者，要計算“人均住房面積”，首先要確定在一個家庭中，哪些人可以納入計算范圍，比如是按照父母加上一個未成年子女計算，還是把住在這個房子里的所有人都計算在內，這個情況比較復雜，目前也沒有統一的規定。因為有些家庭可能有暫住人口，比如輪流奉養的老人、親戚家借住的孩子等。對此，各家銀行掌握的標準也有不同。
50萬按揭貸款有優惠能省十多萬
目前整個二手房市場中的第二套住房購買比例大約占總成交量的25%.與商品房市場相比，二手房市場中第二套住房買家的自住型比例要高出許多。
對于人均居住面積低于28.53平方米的第二套住房買家來說，能夠申請到與首套按揭貸款相同的優惠政策就意味著能夠節省下可觀的利率支出。例如，陳思明與愛人前幾年在河東區嘉華小區花45萬元購買了一套50平方米左右的一居室，除了10萬元的首付款外，還有35萬元的貸款。今年陳思明又在同一小區為父母相中了一套78平方米左右的兩居室住宅，但老人已經不具備貸款能力，因此這套68萬元的二手房就需要以陳思明夫婦的名義再次進行貸款。由于小陳夫婦的第一套住房僅50平方米，兩人平均每人居住面積只有25平方米，低于人均28.53平方米的全市居住平均水平，因此其第二套住房的貸款仍可以按照首付兩成、基準利率0.7倍優惠的標準執行。對于陳思明來說，申請到優惠貸款政策就意味著首付款可以減輕十幾萬元的籌款壓力，其50萬元以上按揭貸款的總利息歸還額也將節省11萬-13萬元左右。（記者安元王婷）
樓市的傳統銷售旺季“金九銀十”已近尾聲，開發商為了搶抓最后的好時機，上周在天津新推樓盤接近20個。日前，本報聯合新浪樂居推出購房人調查，截至發稿共有66.7%的投票者表示：不打算在年內買房。
優惠即將到期二手房受關注
去年出臺的二手房營業稅優惠減免政策期限即將臨近。中介人士表示，由于政策是否會延續還不確定，打算購買二手房的人可以考慮在近期出手。不過，促使購房人買二手房的不僅僅是該因素，在“會因為新房價格太高，而改買二手房嗎”的調查中，45.8%的準購房人表示“會，我正有此打算”。此外，還有13.9%表示“不一定”；13.9%表示“如果房價還不降，應該會”；僅有26.4%選擇“不會，我還是比較看好新房”。
在除房價外，買房考慮的最主要因素中，40.3%的人士選擇地段，以下是交通、小區綠化環境，最看重開發商的僅占到6.9%.
新盤扎堆上市購房者愁眉不展
面對眾多新盤，準購房人依舊愁眉不展。想為兒子置辦一套婚房的劉阿姨頗為失落：“新開樓盤確實是不少，但是位于市中心的太貴了。最近我看了兩個樓盤，分別在河東區和北辰區，最低價格將近10000元/平方米。聽朋友說有個樓盤6000多元/平方米，但地處東麗湖，上下班非常不方便。”
和劉阿姨一樣陷入尷尬境地的人不在少數。在本報聯合新浪樂居推出的調查中，62.2%的投票者表示“新樓盤數量不少，但市中心價格太高”；31.7%的投票者表示“雖然有一些價格較低樓盤，但較為偏遠”；認為“新樓盤很不錯，自己可選房源也多了”的投票人只占6.1%.在最希望看到哪類新盤上市的調查中，僅有25%的投票者選擇“價格高但是位置在市中心樓盤”；選擇“位置一般或者相對偏遠，價格不是很高樓盤”的超過7成。
高價逼退需求七成人看跌房價
價格成為投票者關注的焦點。在為何年內不出手買房的調查中，70.8%的人表示房價太貴；23.6%的人“看明年年初樓市形勢再做決定”；5.6%的人認為“目前新上市樓盤中沒有自己滿意的”。在事業單位工作、月收入3500元的李小姐表示：“我認為市內六區房價應在10000元/平方米以內。”在天津做生意、家在外地的何先生則表示，如果房子在市中心比較好的地段，12000元/平方米可接受。還有多位市民抱怨：“如果房價超過7000元/平方米，無論如何也買不起。”在本月新上市樓盤中，位于塘沽區的兩個樓盤均價分別為7000元/平方米、8000元/平方米；南開區5個新樓盤均價全部超過12600元/平方米；紅橋區新上市的兩個樓盤均價也超過了10000元/平方米。在本次調查中，認為目前房價這么高、肯定要降的投票者達到48.6%；26.4%表示應該會有所下降；22.2%認為雖然房價較高，但不會下降。調查結果顯示，真正接受目前房價的準購房人只占2.8%.
投資需求離場小戶型房產降溫
在今年的樓市中，小戶型一度被熱捧，價格也是節節攀升。不過在本次調查中，有44.4%的準購房人青睞“70至90平方米戶型”；26.4%選擇“90至120平方米的戶型”；8.3%選擇120平方米以上戶型；選擇50至70平方米、50平方米以下戶型的僅占16.7%和4.2%.
10月25日記者從天津多個樓盤了解到，目前一居室確實不如兩居室賣得好。河東區某樓盤銷售人員表示：“我們10月18日推出240套房，包括60多平方米的一居室和80至90平方米的兩居室。現在兩居室全部賣完了，一居室剩得還比較多。”據了解，該樓盤還將在12月新推一批兩居室。
“在今年7月之前的成交中，不少都是投資性需求。一般考慮到出手問題，有這類需求的購房人不會買面積太大的，40至60平方米的小戶型比較受歡迎。”業內人士表示，“7月以后，不少投資性需求逐漸離場，自住需求所占比例增大，中等戶型成為最受歡迎的。”在本次調查中，有77.8%的準購房人表示，買房是為了自己住；8.3%表示買房后自己先住幾年再轉手；純投資的準購房人只占13.9%.（記者許佳）
飄窗陽臺咋算 面積有新規：符合規定設計標準的都不計入建筑面積
房屋中的飄窗、陽臺應不應該計入建筑面積，一直頗受購房者的關注。《天津市建筑飄窗、設備平臺及陽臺建筑面積規劃計算規則》即日起實施，市域范圍內，除大型商業、工業等有特殊要求的建設項目外，對其他各類建筑物的飄窗、陽臺的設計標準進行了明確規定。除凸陽臺、凹陽臺以及半凸半凹陽臺外，凡符合以下設計標準的都不計入建筑面積，凡不符合標準的將根據不同部位按不同方式計入建筑面積。
建筑飄窗是指為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。設計標準為：飄窗窗臺面與室內地面的高差應大于或者等于0.3米，自外墻墻體外邊線至飄窗外邊線距離應小于或者等于0.6米，窗臺面至飄窗頂板底高度應小于2.2米。不符合條件的，按挑出外墻部分的投影面積計算建筑面積并計入容積率指標。
設備平臺是指供空調室外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建筑內部空間及陽臺不相連通的對外敞開的室外空間。設計標準為：戶式集中制冷、供熱水的設備平臺根據安裝與使用要求確定，但面積應小于4平方米，分體制冷、供熱水的設備平臺面積每個應小于1平方米，個數不多于主要建筑空間個數。不符合以上條件超出規定部分的，按水平投影面積計算建筑面積并計入容積率指標。
裝飾性陽臺是指設置在建筑外墻外，為美化建筑造型而與建筑內部空間及陽臺不相連通的采用陽臺形式的裝飾性構件。設計標準為：自外墻墻體外邊線至裝飾性陽臺外邊線距離應小于或者等于0.6米。不符合以上條件的裝飾性陽臺，按水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率指標。
凸陽臺、半凸半凹陽臺凸出部分，自外墻墻體外邊線至陽臺外邊線距離應小于或者等于1.5米。凹陽臺、半凸半凹陽臺凹進部分，自外墻墻體外邊線至陽臺外邊線距離應小于或者等于2.1米。凸陽臺、凹陽臺以及半凸半凹陽臺符合以上條件的，按水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率指標；不符合以上條件超出規定部分的，按水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率指標。
