土地估價師考試：城市用地經(jīng)濟(jì)評價
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
城市用地經(jīng)濟(jì)評價
城市用地經(jīng)濟(jì)評價是指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中所產(chǎn)生的作用，綜合評定土地質(zhì)量優(yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據(jù)。
1）城市用地的基本特征
①土地承載性。土地承載性是城市土地最基本的自然屬性。城市土地為城市各項(xiàng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會活動提供場所，是人們進(jìn)行生產(chǎn)和生活不可缺少的物質(zhì)要素，也是各類建筑物的載體，城市土地的這一特性稱為承載性。它對城市發(fā)展和建設(shè)的影響主要反映在其物理屬性方面，而與其自身的肥沃程度無關(guān)。
②區(qū)位。城市土地由于不可移動，導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性。城市土地區(qū)位的涵義，除包括以地理坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置，即某一地段與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系，如與就業(yè)中心、交通線路等社會經(jīng)濟(jì)要素的相對位置。它既包括有形的區(qū)位，如土地所在位置距就業(yè)中心、往返路線遠(yuǎn)近、基礎(chǔ)設(shè)施條件等；也包括無形的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會文化環(huán)境等。
2）區(qū)位評價
①根據(jù)區(qū)位條件對土地的作用方式，建立城市土地評價的基本思路。在城市土地中，區(qū)位條件的差異造成土地利用效益的巨差別，從而影響地租地價水平的高低；反過來，地租地價水平的高低又決定著土地&&使用者的區(qū)位選擇，二者形成互動的循環(huán)，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途水平的合理空間結(jié)構(gòu)。根據(jù)我國土地使用制度實(shí)施的實(shí)際情況，以決定土地質(zhì)量優(yōu)劣的區(qū)位因素為主要依據(jù)，采用土地分等定級即級差收益測算的方法進(jìn)行城市土地評價，是較為切實(shí)可行的途徑。
②從分析區(qū)位條件人手，取得土地評價的因素／因子體系。所有的區(qū)位理論中的合理區(qū)位模式都是在一定假設(shè)前提下，通過選擇區(qū)位因素，并分析它們對各類經(jīng)濟(jì)活動的影響來建立的。不過，城市土地評價因素的選擇是根據(jù)城市實(shí)際情況而非假設(shè)。影響城市土地經(jīng)濟(jì)評價的因素不僅多樣復(fù)雜，而且具有不同的層次。
城市用地經(jīng)濟(jì)評價是指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中所產(chǎn)生的作用，綜合評定土地質(zhì)量優(yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據(jù)。
1）城市用地的基本特征
①土地承載性。土地承載性是城市土地最基本的自然屬性。城市土地為城市各項(xiàng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會活動提供場所，是人們進(jìn)行生產(chǎn)和生活不可缺少的物質(zhì)要素，也是各類建筑物的載體，城市土地的這一特性稱為承載性。它對城市發(fā)展和建設(shè)的影響主要反映在其物理屬性方面，而與其自身的肥沃程度無關(guān)。
②區(qū)位。城市土地由于不可移動，導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性。城市土地區(qū)位的涵義，除包括以地理坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置，即某一地段與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系，如與就業(yè)中心、交通線路等社會經(jīng)濟(jì)要素的相對位置。它既包括有形的區(qū)位，如土地所在位置距就業(yè)中心、往返路線遠(yuǎn)近、基礎(chǔ)設(shè)施條件等；也包括無形的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會文化環(huán)境等。
2）區(qū)位評價
①根據(jù)區(qū)位條件對土地的作用方式，建立城市土地評價的基本思路。在城市土地中，區(qū)位條件的差異造成土地利用效益的巨差別，從而影響地租地價水平的高低；反過來，地租地價水平的高低又決定著土地&&使用者的區(qū)位選擇，二者形成互動的循環(huán)，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途水平的合理空間結(jié)構(gòu)。根據(jù)我國土地使用制度實(shí)施的實(shí)際情況，以決定土地質(zhì)量優(yōu)劣的區(qū)位因素為主要依據(jù)，采用土地分等定級即級差收益測算的方法進(jìn)行城市土地評價，是較為切實(shí)可行的途徑。
②從分析區(qū)位條件人手，取得土地評價的因素／因子體系。所有的區(qū)位理論中的合理區(qū)位模式都是在一定假設(shè)前提下，通過選擇區(qū)位因素，并分析它們對各類經(jīng)濟(jì)活動的影響來建立的。不過，城市土地評價因素的選擇是根據(jù)城市實(shí)際情況而非假設(shè)。影響城市土地經(jīng)濟(jì)評價的因素不僅多樣復(fù)雜，而且具有不同的層次。
