土地估價師考試輔導：成本逼近法相關稅費
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
相關稅費
A、占用耕地時的耕地占用稅
根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，凡占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位或個人，都必須繳納耕地占用稅，以實際占用的耕地面積，按照規(guī)定稅額一次征收。
B、占用耕地時的耕地開墾費
根據(jù)《土地管理法》第三十一條規(guī)定：國家實行占用耕地補償制度，即非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占有耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母兀粵]有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納地開墾費，專款用于開墾新的耕地。這筆費用對土地取得者來說，也是為取得土地而必須支付的費用，一般稱為造地費，應按照開墾耕地所需要的投入費用進行計算。
C、占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金
根據(jù)農(nóng)牧漁業(yè)部、國家計委、商業(yè)部《關于印發(fā)<國家建設征用菜地繳納新菜地開發(fā)建設基金暫行管理辦法>的通知》(1985]農(nóng)土字第ll號)中的規(guī)定，凡批準征用已經(jīng)建設的連續(xù)三年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘，用地單位須向國家繳納新菜地開發(fā)建設基金。
新菜地開發(fā)建設基金的收取標準按城市規(guī)模小而有所不同。國家規(guī)定，征用1畝城市郊區(qū)的菜地，城市人口在100萬以上的，繳納7000～10000元；城市人口在50～100萬人的，繳納5000～7000元；&&城市人口在50萬人以下的，繳納3000～5000元。各省、自治區(qū)、直轄市在上述額度基礎上，可以根據(jù)本轄區(qū)城市菜地建設基礎和生產(chǎn)情況，區(qū)別近郊和遠郊，規(guī)定具體標準。
D、征地管理費
征地管理費按照建設用地審批權限由相應的國土資源管理部門分級征收，計征標準為征地補償費總金額的1．4％一2．1％。縣級以上人民政府土地管理部門負責組織辦理各類建設項目征用土地有關事宜，由用地單位在征地費總額中按一定比例支付給土地管理部門使用的管理費用。
E、政府規(guī)定的其他有關稅費。
2．城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構筑物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。
1)拆除房屋及構筑物的補償費應根據(jù)當?shù)夭疬w補償?shù)臉藴剩驊斨Ц兜目陀^費用來確定。拆遷安置補助應當依據(jù)當?shù)卣囊?guī)定。這兩部分為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償。
2)相關稅費
A、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費；
B、政府規(guī)定的其他有關稅費。
3．從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格(應為客觀合理的公開市場價格，非特殊交易)。同時應注意地價內(nèi)涵，如是否含出讓金等，避免與土地開發(fā)費、土地增值收益等重復計算。
注意事項：
1．土地取得費應是評估期日的重置費用，即應是按照評估期日的有關規(guī)定和物價水平確定土地取得費的計費項目和取費標準，而不能按照企業(yè)實際取得土地時的實際投入計算，因為企業(yè)可能是十幾年前，甚至了幾十年前取得的土地，如果按照當時的標準則難以進行計算，而且也不符合土地估價的原則。
2．在實際操作時，上述稅費必須為正常稅費，其他非正常性支出，如土地閑置費等不能計入成本。
3．在實際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費的均價作為待估宗地的土地取得費。
A、占用耕地時的耕地占用稅
根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，凡占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位或個人，都必須繳納耕地占用稅，以實際占用的耕地面積，按照規(guī)定稅額一次征收。
B、占用耕地時的耕地開墾費
根據(jù)《土地管理法》第三十一條規(guī)定：國家實行占用耕地補償制度，即非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占有耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母兀粵]有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納地開墾費，專款用于開墾新的耕地。這筆費用對土地取得者來說，也是為取得土地而必須支付的費用，一般稱為造地費，應按照開墾耕地所需要的投入費用進行計算。
C、占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金
根據(jù)農(nóng)牧漁業(yè)部、國家計委、商業(yè)部《關于印發(fā)<國家建設征用菜地繳納新菜地開發(fā)建設基金暫行管理辦法>的通知》(1985]農(nóng)土字第ll號)中的規(guī)定，凡批準征用已經(jīng)建設的連續(xù)三年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘，用地單位須向國家繳納新菜地開發(fā)建設基金。
新菜地開發(fā)建設基金的收取標準按城市規(guī)模小而有所不同。國家規(guī)定，征用1畝城市郊區(qū)的菜地，城市人口在100萬以上的，繳納7000～10000元；城市人口在50～100萬人的，繳納5000～7000元；&&城市人口在50萬人以下的，繳納3000～5000元。各省、自治區(qū)、直轄市在上述額度基礎上，可以根據(jù)本轄區(qū)城市菜地建設基礎和生產(chǎn)情況，區(qū)別近郊和遠郊，規(guī)定具體標準。
D、征地管理費
征地管理費按照建設用地審批權限由相應的國土資源管理部門分級征收，計征標準為征地補償費總金額的1．4％一2．1％。縣級以上人民政府土地管理部門負責組織辦理各類建設項目征用土地有關事宜，由用地單位在征地費總額中按一定比例支付給土地管理部門使用的管理費用。
E、政府規(guī)定的其他有關稅費。
2．城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構筑物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。
1)拆除房屋及構筑物的補償費應根據(jù)當?shù)夭疬w補償?shù)臉藴剩驊斨Ц兜目陀^費用來確定。拆遷安置補助應當依據(jù)當?shù)卣囊?guī)定。這兩部分為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償。
2)相關稅費
A、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費；
B、政府規(guī)定的其他有關稅費。
3．從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格(應為客觀合理的公開市場價格，非特殊交易)。同時應注意地價內(nèi)涵，如是否含出讓金等，避免與土地開發(fā)費、土地增值收益等重復計算。
注意事項：
1．土地取得費應是評估期日的重置費用，即應是按照評估期日的有關規(guī)定和物價水平確定土地取得費的計費項目和取費標準，而不能按照企業(yè)實際取得土地時的實際投入計算，因為企業(yè)可能是十幾年前，甚至了幾十年前取得的土地，如果按照當時的標準則難以進行計算，而且也不符合土地估價的原則。
2．在實際操作時，上述稅費必須為正常稅費，其他非正常性支出，如土地閑置費等不能計入成本。
3．在實際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費的均價作為待估宗地的土地取得費。
