土地估價師考試輔導：土地開發費的內容
發布時間：2010-01-14 共1頁
土地開發費的內容
獲得土地后，對其開發的費用有三種：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
1．基礎設施配套費。對于基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。
2．公共事業建設配套費用。這與項目小、用地規模有關，各地情況不一，視實際情況而定。
3．小區開發配套費。同公共事業建設配套費類似，各地根據用地情況確定合理的標準。
在計算土地開發費過程中，&&首先必須準確確定土地開發程度。所謂土地開發程度，是指土地的基礎設施建設和開發的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。“七通一平”的說法實際上最早來源于房地產開發和土地開發區的開發，比如在開發區的開發建設過程中，政府或開發商通常應實現開發區內的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發程度對開發區來說，是指區內的“通”和“平”，而具體對于開發區內某一塊地(宗地)來說，各種設施一般只建設到宗地紅線外，而宗地內若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應達到平整。這是指在正式的開發區內，土地開發程度一般來說比較容易分析，而在一般地區，尤其是獨立工礦區的土地開發程度設定通常就比較困難了。在實踐中確定土地開發程度，主要應注意如下兩方面問題：
(1)應準確區分宗地內和宗地外的開發程度
對于一般地區來說，由于有關土地開發設施不是由專門的開發商進行開發建設的，因此，許多開發設施并沒有真正建設到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業要進行生產和建設，通常由企業自行將這部分沒有到達宗地紅線的設施建設到紅線及紅線內。在這種情況下，一般可以根據投資主體的不同區分宗地內外的設施狀況，由市政投資建設的應屬于宗地外，由企業投資建設的應屆于宗地內。
(2)宗地紅線內外的開發程度不一致
由于在土地估價中設定土地開發程度應區分宗地紅線內外，因此經常出現宗地紅線內外開發程度不一致的現象，尤其是獨立工業(礦)區。通常有以下幾種情況：
A、紅線外開發程度比紅線內低：這種情況主要是由于有的設施是企業自建，如供水設施為企業白建的水井，而宗地所處區域又沒有供水設施，這就宗地內有供水，而宗地外無供水；
B、紅線外開發程度比紅線內高：這主要是宗地所處區域(紅線外)有各種設施，但該宗地內沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設施，但矸石山不用，內部也沒建設；
C、某種設施紅線內有，紅線外也有，但宗地內的設施并不是依賴于紅線外的設施建的，如某位于北方城市市中心區的酒店，該酒店為了滿足經營的需要，其供暖設施是企業自建的，而該宗地所處區域也有市政供暖設施，可是紅線內外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應確定宗地紅線內外均有該設施。
確定了土地開發程度后，應根據土地開發程度狀況和當地有關土地開發費用標準，合理確定土地開發費。
尚需要注意的是土地開發費用的分攤問題。如道路不是只讓某個項目使用，其他行業可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據實際受益程度作必須的費用分攤。分攤的基本原理為：應分攤費用＝受益程度×設施總費用。
獲得土地后，對其開發的費用有三種：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
1．基礎設施配套費。對于基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。
2．公共事業建設配套費用。這與項目小、用地規模有關，各地情況不一，視實際情況而定。
3．小區開發配套費。同公共事業建設配套費類似，各地根據用地情況確定合理的標準。
在計算土地開發費過程中，&&首先必須準確確定土地開發程度。所謂土地開發程度，是指土地的基礎設施建設和開發的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。“七通一平”的說法實際上最早來源于房地產開發和土地開發區的開發，比如在開發區的開發建設過程中，政府或開發商通常應實現開發區內的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發程度對開發區來說，是指區內的“通”和“平”，而具體對于開發區內某一塊地(宗地)來說，各種設施一般只建設到宗地紅線外，而宗地內若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應達到平整。這是指在正式的開發區內，土地開發程度一般來說比較容易分析，而在一般地區，尤其是獨立工礦區的土地開發程度設定通常就比較困難了。在實踐中確定土地開發程度，主要應注意如下兩方面問題：
(1)應準確區分宗地內和宗地外的開發程度
對于一般地區來說，由于有關土地開發設施不是由專門的開發商進行開發建設的，因此，許多開發設施并沒有真正建設到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業要進行生產和建設，通常由企業自行將這部分沒有到達宗地紅線的設施建設到紅線及紅線內。在這種情況下，一般可以根據投資主體的不同區分宗地內外的設施狀況，由市政投資建設的應屬于宗地外，由企業投資建設的應屆于宗地內。
(2)宗地紅線內外的開發程度不一致
由于在土地估價中設定土地開發程度應區分宗地紅線內外，因此經常出現宗地紅線內外開發程度不一致的現象，尤其是獨立工業(礦)區。通常有以下幾種情況：
A、紅線外開發程度比紅線內低：這種情況主要是由于有的設施是企業自建，如供水設施為企業白建的水井，而宗地所處區域又沒有供水設施，這就宗地內有供水，而宗地外無供水；
B、紅線外開發程度比紅線內高：這主要是宗地所處區域(紅線外)有各種設施，但該宗地內沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設施，但矸石山不用，內部也沒建設；
C、某種設施紅線內有，紅線外也有，但宗地內的設施并不是依賴于紅線外的設施建的，如某位于北方城市市中心區的酒店，該酒店為了滿足經營的需要，其供暖設施是企業自建的，而該宗地所處區域也有市政供暖設施，可是紅線內外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應確定宗地紅線內外均有該設施。
確定了土地開發程度后，應根據土地開發程度狀況和當地有關土地開發費用標準，合理確定土地開發費。
尚需要注意的是土地開發費用的分攤問題。如道路不是只讓某個項目使用，其他行業可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據實際受益程度作必須的費用分攤。分攤的基本原理為：應分攤費用＝受益程度×設施總費用。
