土地估價師：其他宗地條件修正系數編制
發布時間：2010-01-14 共1頁
其他宗地條件修正系數編制
1．寬度修正
對臨街土地特別是臨街商業用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進而影響到商店營業額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數。
2．寬深比率修正
在一般情況下，型的商業建筑物，進深較，&&地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應采用商店的寬度比深度即寬深比率系數來反映這種地價的修正情況。
3．容積率修正
一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數。
4．出讓、轉讓年期修正
土地出讓是國家將一定年期內的土地使用權讓與土地使用者，土地轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為。根據地價計算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地價：
a——年地租；
r——還原利率；
n——出讓、出租或轉讓、轉租年期。
可計算出宗地年期修正系數。
5．朝向修正
對住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的座落，房層的座落，朝向又會對房屋的銷售價格產生影響。那么從房屋售價中扣除成本后所余的地價，也因朝向不同而有所差異，需進行地塊環境條件影響修正。
6．地價分配率修正
地價分配率是將土地單價(或平面地價、調整、分推到各樓層的比率。一般來看，隨著樓層數的增高，地價分配呈遞減趨勢，當趨于某一臨界值后，地價分配又會呈現增加的勢頭。為了評估需要，必須制訂一個統一的地價分配率以反映樓層依據樓層高低，樓層地價在地塊總價在地塊總價格中所占的比例。
1．寬度修正
對臨街土地特別是臨街商業用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進而影響到商店營業額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數。
2．寬深比率修正
在一般情況下，型的商業建筑物，進深較，&&地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應采用商店的寬度比深度即寬深比率系數來反映這種地價的修正情況。
3．容積率修正
一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數。
4．出讓、轉讓年期修正
土地出讓是國家將一定年期內的土地使用權讓與土地使用者，土地轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為。根據地價計算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地價：
a——年地租；
r——還原利率；
n——出讓、出租或轉讓、轉租年期。
可計算出宗地年期修正系數。
5．朝向修正
對住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的座落，房層的座落，朝向又會對房屋的銷售價格產生影響。那么從房屋售價中扣除成本后所余的地價，也因朝向不同而有所差異，需進行地塊環境條件影響修正。
6．地價分配率修正
地價分配率是將土地單價(或平面地價、調整、分推到各樓層的比率。一般來看，隨著樓層數的增高，地價分配呈遞減趨勢，當趨于某一臨界值后，地價分配又會呈現增加的勢頭。為了評估需要，必須制訂一個統一的地價分配率以反映樓層依據樓層高低，樓層地價在地塊總價在地塊總價格中所占的比例。
