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　　開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)的測(cè)算
　　例3
　　1．估價(jià)對(duì)象概況:某開(kāi)發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3，000㎡，土地價(jià)格為8，000，000元，取得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)用為地價(jià)的12％。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最容積率為4。估算該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)。
　　2．評(píng)估過(guò)程
　　(1)該宗地為待開(kāi)發(fā)空地，適宜采用剩余法估價(jià)。
　　(2)根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。
　　(3)根據(jù)該開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究，&&該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可動(dòng)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出。根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為3，000元／㎡，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為l，000元／㎡，在建筑期間的投人情況為：第一年投入40％，第二年投入60％，目前資金貸款年利率為12％，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6％。
　　(4)測(cè)算開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)
　　A、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)＝3，000×3，000×4=36，000，000(元)
　　B、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)＝l，000×3，000×4＝12，000，000(元)
　　C、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用；8，000，000×(1十12％)＝8，960，000(元)
　　D、總利息＝8，960，000×[(1+12％)2.25－1]+12，000，000× 40％×[(1+12％)1.5－1]+12，000，000×60％×[(1+12％)0.5－1)
　　＝3，911，603(元)
　　注：地價(jià)計(jì)息期為2年3個(gè)月即2．25年。
　　E、銷售稅費(fèi)＝36，000，000×6％＝2，160，000(元)
　　F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則：
　　開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)＝36，000，000－12，000，000－8，960，000－3，911，603－2，160，000
　　＝8，968，397(元)
　　利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的百分比＝8,968,397/36,000,000＝24．9l％
　　利潤(rùn)占開(kāi)發(fā)總成本的百分比= 8,968,397/(12,000,000+8,960,000+3,911,603+2,160,000)
　　＝33．18％
　　由上述測(cè)算可知，該項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤(rùn)可觀，項(xiàng)目可行。