土地估價師考試：采用動態方式試算地價
發布時間：2010-01-14 共1頁
采用動態方式試算地價。
計算的基準時間定為該塊土地的出售時間，即2003年10月，年貼現率為15％。
A、總樓價＝4,500×10,000/(1+15%)3+2,500×60,000/(1+15%)3×[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]
＝12，230(萬元)
B、總建筑費＝5,000×20％/(1+15%)0.5十5000×50％/(1+15%)1.5；十5000×30％/(1+15%)2.5；＝4，017(萬元)
各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現計算的方便起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費計算公式中的貼現年數分數是0．5、1．5、2．5的情況。
C、總專業費用＝總建筑費X8％＝4，017X8％＝321(萬元)
D、合計利息＝(總地價+總建筑費+總專業費用)X利息率X計息期
由于總地價、總建筑費、總專業費用在動態方式中均已考慮了時間因素，實際上均已含利息，故在此再單獨計算總利息。
E、總稅費＝總樓價×6％＝12，230×6％＝734(萬元)
F、總銷售費用＝總樓價×3％＝12，230×3％＝367(萬元)
G、總利潤＝(總地價+總建筑費+總專業費用)×利潤率
＝總地價×25％+(4，017+321)×25％
＝總地價×0.25+l，085(萬元)
將上述A—G代人剩余法公式中，即：
總地價＝12，230－4，017－321－734－367－(總地價×0．25+l，085)
=12,230－4,017－321－734－367－1,085/(l+0.25)
＝4，491(萬元)
估價結果上述采用靜態方式和動態方式計算出的總地價有較的差異，由于一般認為動態方式更為精確，故估價結果以動態方式計算的結果為主，但同時兼顧到靜態方式計算的結果，并參考估價經驗，將總地價定為4，500萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地2006年10月出售時的購買價格最終評估結果如下：
總地價＝4，500(萬元)
單位地價＝4，500(元／m2)
樓面地價＝643(元／m2)
計算的基準時間定為該塊土地的出售時間，即2003年10月，年貼現率為15％。
A、總樓價＝4,500×10,000/(1+15%)3+2,500×60,000/(1+15%)3×[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]
＝12，230(萬元)
B、總建筑費＝5,000×20％/(1+15%)0.5十5000×50％/(1+15%)1.5；十5000×30％/(1+15%)2.5；＝4，017(萬元)
各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現計算的方便起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費計算公式中的貼現年數分數是0．5、1．5、2．5的情況。
C、總專業費用＝總建筑費X8％＝4，017X8％＝321(萬元)
D、合計利息＝(總地價+總建筑費+總專業費用)X利息率X計息期
由于總地價、總建筑費、總專業費用在動態方式中均已考慮了時間因素，實際上均已含利息，故在此再單獨計算總利息。
E、總稅費＝總樓價×6％＝12，230×6％＝734(萬元)
F、總銷售費用＝總樓價×3％＝12，230×3％＝367(萬元)
G、總利潤＝(總地價+總建筑費+總專業費用)×利潤率
＝總地價×25％+(4，017+321)×25％
＝總地價×0.25+l，085(萬元)
將上述A—G代人剩余法公式中，即：
總地價＝12，230－4，017－321－734－367－(總地價×0．25+l，085)
=12,230－4,017－321－734－367－1,085/(l+0.25)
＝4，491(萬元)
估價結果上述采用靜態方式和動態方式計算出的總地價有較的差異，由于一般認為動態方式更為精確，故估價結果以動態方式計算的結果為主，但同時兼顧到靜態方式計算的結果，并參考估價經驗，將總地價定為4，500萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地2006年10月出售時的購買價格最終評估結果如下：
總地價＝4，500(萬元)
單位地價＝4，500(元／m2)
樓面地價＝643(元／m2)
