土地估價師考試：土地價格修正與確定
發布時間：2010-01-14 共1頁
土地價格修正與確定
1．根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用權價格時，應進行土地使用權年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系數；
r——土地還原率；
n——土地使用權年期。
是否進行年期修正要具體分析：
(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現，不再另行修正；
(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。
(3)當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權年期修正。
3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(或開發區)的平均土地價格，還應考慮小區的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設施的占地面積(如道路、公共綠地等)&&是不能賣出去的，其土地價格和有關土地開發的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：
可出讓土地的平均單價＝土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積
4．宗地成熟度修正。由于土地開發程度通常設定為宗地紅線外的開發程度，而對宗地紅線內的開發狀況沒有考慮，因此對于宗地內的開發和建設狀況也應進行適當修正。
1．根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用權價格時，應進行土地使用權年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系數；
r——土地還原率；
n——土地使用權年期。
是否進行年期修正要具體分析：
(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現，不再另行修正；
(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。
(3)當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權年期修正。
3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(或開發區)的平均土地價格，還應考慮小區的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設施的占地面積(如道路、公共綠地等)&&是不能賣出去的，其土地價格和有關土地開發的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：
可出讓土地的平均單價＝土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積
4．宗地成熟度修正。由于土地開發程度通常設定為宗地紅線外的開發程度，而對宗地紅線內的開發狀況沒有考慮，因此對于宗地內的開發和建設狀況也應進行適當修正。
