土地估價師：剩余法適用范圍（一）
發布時間：2010-01-14 共1頁
適用范圍
1．開發房地產或待拆遷改造后再開發房地產的土地估價或測算項目預期利潤、項目最高控制成本費用；
2．將土地開發整理成可供直接利用的土地估價(建筑費為整理費用)；
3．現有房地產中地價的單獨評估。
剩余法的基本公式
利用剩余法評估土地價格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購置開發場地的價格；
A——總開發價值或開發完成后的不動產資本價值；
B——整個開發項目的開發成本；
C——開發商合理利潤。
在實際估價工作中，常用的具體計算公式為：
土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息
1．生地價格公式：
所謂生地，指已完成土地使用批準手續(包括土地使用權出讓手續)可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未拆遷。
需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價格＝開發完成后的房地產價格－由生地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費
(2)適用于將生地開發成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價格＝開發完后熟地價格－由生地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費
1．開發房地產或待拆遷改造后再開發房地產的土地估價或測算項目預期利潤、項目最高控制成本費用；
2．將土地開發整理成可供直接利用的土地估價(建筑費為整理費用)；
3．現有房地產中地價的單獨評估。
剩余法的基本公式
利用剩余法評估土地價格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購置開發場地的價格；
A——總開發價值或開發完成后的不動產資本價值；
B——整個開發項目的開發成本；
C——開發商合理利潤。
在實際估價工作中，常用的具體計算公式為：
土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息
1．生地價格公式：
所謂生地，指已完成土地使用批準手續(包括土地使用權出讓手續)可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未拆遷。
需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價格＝開發完成后的房地產價格－由生地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費
(2)適用于將生地開發成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價格＝開發完后熟地價格－由生地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費
