利用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理
發布時間：2010-01-14 共1頁
利用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理
利用收益還原法評估承租土地使用權價格，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現值之和。其計算公式為：
P=PR/r[1—1/（1+r）n]
式中：P——承租土地使用權價格；
PR——贏余租金，即市場租金與實際支付租金的差額；
r=r1L+（r2+d）B
r——承租土地使用權還原率；
n——收益年期；
由于承租土地使用權作為財產比出讓土地使用權投資風險，收益不確定性高，因此在用收益還原法估價時，所選用的還原率一般應比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右。
例題4
某企業于10年前以國家出租方式取得某商業用地使用權，&&目前實際支付的年租金是8萬元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調整。據調查，目前同類商業用地市場年租金為10萬元，根據測算承租土地使用權還原率為8％，請計算該企業所擁有的承租土地使用權價格。
采用差額租金還原法計算如下：
(1)計算年租金差額(租金盈余)
根據題意，在余下的10年租期內，租金不再調整，每年均為8萬元，而市場同類商業用地年租金為10萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
PR＝10—8＝2萬元
(2)題目給定承租土地使用權還原率為8％；
(3)計算承租土地使用權價格
承租土地使用權價格＝2/8%×[1-1/(1十8％)10]＝13.42萬元。
本章小結：
收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。它包括了各種計算、相關概念及理論。是歷年考試的重點，需要重點把握。
1．某企業以國家出租方式取得某辦公用地使用權，目前實際支付的年租金為5萬元，租期5年，租金不調整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權的還原利率為6％，則承租土地使用權價格為( )萬元。(2002年真題)
A．12．64
B．15
C．33．33
D．50
答案：(A)
解析：(1)計算年租金差額(租金盈余)
根據題意，在余下的5年租期內，租金不再調整，每年均為5萬元，而市場同類商業用地年租金為8萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
PR＝8－5＝3萬元
(2)題目給定承租土地使用權還原率為6％；
(3)計算承租土地使用權價格
承租土地使用權價格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64萬元。
利用收益還原法評估承租土地使用權價格，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現值之和。其計算公式為：
P=PR/r[1—1/（1+r）n]
式中：P——承租土地使用權價格；
PR——贏余租金，即市場租金與實際支付租金的差額；
r=r1L+（r2+d）B
r——承租土地使用權還原率；
n——收益年期；
由于承租土地使用權作為財產比出讓土地使用權投資風險，收益不確定性高，因此在用收益還原法估價時，所選用的還原率一般應比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右。
例題4
某企業于10年前以國家出租方式取得某商業用地使用權，&&目前實際支付的年租金是8萬元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調整。據調查，目前同類商業用地市場年租金為10萬元，根據測算承租土地使用權還原率為8％，請計算該企業所擁有的承租土地使用權價格。
采用差額租金還原法計算如下：
(1)計算年租金差額(租金盈余)
根據題意，在余下的10年租期內，租金不再調整，每年均為8萬元，而市場同類商業用地年租金為10萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
PR＝10—8＝2萬元
(2)題目給定承租土地使用權還原率為8％；
(3)計算承租土地使用權價格
承租土地使用權價格＝2/8%×[1-1/(1十8％)10]＝13.42萬元。
本章小結：
收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。它包括了各種計算、相關概念及理論。是歷年考試的重點，需要重點把握。
1．某企業以國家出租方式取得某辦公用地使用權，目前實際支付的年租金為5萬元，租期5年，租金不調整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權的還原利率為6％，則承租土地使用權價格為( )萬元。(2002年真題)
A．12．64
B．15
C．33．33
D．50
答案：(A)
解析：(1)計算年租金差額(租金盈余)
根據題意，在余下的5年租期內，租金不再調整，每年均為5萬元，而市場同類商業用地年租金為8萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
PR＝8－5＝3萬元
(2)題目給定承租土地使用權還原率為6％；
(3)計算承租土地使用權價格
承租土地使用權價格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64萬元。
