土地估價(jià)師考試：土地估價(jià)最有效利用原則
發(fā)布時(shí)間：2010-01-14 共1頁
最有效利用原則
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于最有效使用狀態(tài)，但事實(shí)并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其最佳利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地&&，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價(jià)方法來估價(jià)。
判斷土地是否為最有效使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)多久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。
總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于最有效使用狀態(tài)，但事實(shí)并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其最佳利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地&&，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價(jià)方法來估價(jià)。
判斷土地是否為最有效使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)多久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。
總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
