土地估價師考試：房地出租中總費用的計算
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
房地出租中總費用的計算
依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：
(1)管理費。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％一5％計。
(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復(fù)雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1．5％～2％計算。
(3)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1．5‰—2‰。
注意：保險費的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點有時考試中也是給出具體數(shù)值，但是還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分?jǐn)?shù)進(jìn)行計算，結(jié)果出現(xiàn)計算錯誤。
(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營業(yè)稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。其計算公式為：
年折舊費=房屋重置價-殘值/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院(1990)55號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，&&土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：
(1)管理費。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％一5％計。
(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復(fù)雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1．5％～2％計算。
(3)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1．5‰—2‰。
注意：保險費的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點有時考試中也是給出具體數(shù)值，但是還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分?jǐn)?shù)進(jìn)行計算，結(jié)果出現(xiàn)計算錯誤。
(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營業(yè)稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。其計算公式為：
年折舊費=房屋重置價-殘值/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院(1990)55號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，&&土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
