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　　土地還原率概念及種類
　　1．土地還原率的概念
　　土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。
　　2．還原率的種類
　　還原率分為以下三類：
　　(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。即如果運用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純收益必須是土地及建&&筑物合為一體所產生的純收益，同時，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。
　　(2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對應的純收益是建筑物本身所產生的純收益，不包括土地產生的純收益，因此選用的還原率，也應是建筑物還原率。
　　(3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2～3個百分點。
　　3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關系
　　綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴格區分，但又是相互聯系的。若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計算公式如下：
　　公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)   
　　公式2：r＝[r1L十(r2+d)B]／(L十B)
　　式中：r—綜合還原率；
　　r1——土地還原率；
　　r2——建筑物還原率；
　　L——地價；
　　B——建筑物價格；
　　d——建筑物折舊率。
　　上述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。