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　　2、因素選擇

估價(jià)時(shí)選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　　①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。本文來源：考試.大。類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正(除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例)。

　　②成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。

　　③選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　因素選擇正常情況下選如下因素，非凡情況相應(yīng)增刪因素

　　⒈交易日期(必選)

　　⒉交易情況(必選)

　　⒊交易類型(必選)

　　⒋土地使用年限(必選)

　　a基礎(chǔ)設(shè)施善(用幾通一平反映)

　　b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映)

　　c對(duì)外交通便捷度(用距火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭等距離來反映)

　　d道路通達(dá)度(用道路類型、寬度反映)

　　e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來反映)

　　f環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度

　　g產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

　　3、個(gè)別因素

　　a綠地覆蓋率(住宅用地選)

　　b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

　　c規(guī)劃限制(視情況可設(shè)可不設(shè))

　　d自然災(zāi)難狀況(視情況可設(shè)可不設(shè))

　　e容積率(必選)

　　f宗地面積(必選)

　　g宗地外形(必選)

　　h臨街狀況(商業(yè)必選)

　　i地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式)

　　j地形、地勢(shì)等

　　因素條件說明

　　具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說明時(shí)應(yīng)注重幾點(diǎn)：

　　①描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米;無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，本文來源于考.試.大網(wǎng)。如商服中心級(jí)別用市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)描述，道路通達(dá)度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

　　②因素條件說明時(shí)，要實(shí)事求是，客觀，具體，且與評(píng)估報(bào)告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

　　③因素條件說明不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對(duì)應(yīng)。