2009年土地估價師：土地產權價格評估方法
發布時間：2012-07-25 共1頁
土地產權價格評估方法
土地產權的設定,是由于土地資源的稀缺性引起的，土地產權界定和保護成本較其他資源（水、海洋等）低，率先產生了產權。土地產權設置在不同的時期,因社會生產力水平的影響，產權設置的內容是有差異的。最先土地產權是以"領地權"出現的，所有權與使用權合而為一，沒有分離。隨著生產力發展水平的提高，不同的經濟活動只要求某項權利與其相結合，而不是完整產權需求，社會需要將土地產權進行細化或重組。所以，土地產權越來越復雜，劃分得越來越細。不論土地產權細化或重組，其目的是用以滿足社會經濟活動的某種需求。從所有權角度看，不論使用土地所有權以外的什么權利，所有權均需在經濟上得以實現，需要獲得產權消弱（讓度）的補償。而從產權需求角度看，其需要某種產權是為了滿足社會經濟活動的一定目的，支付該產權的補償金額實質上是一種經濟剩余，是其在獲得社會平均利潤的前提下的一項支出，實質是超額利潤或土地產權束的購買價。所以，土地產權價格實質上是土地產權收益的資本化，其價格評估主要是對產權占有的收益現值總和或效用價值的測算，即為土地產權設定后的損益值的評估。|考試大|土地產權損益值測算的基本方法主要有損益現值法、損益值比較法、損益余值法等。
（一）損益現值法
土地產權損益現值測算是以土地產權設定后，產權人帶來的純收益或損失的現值總和來評定其價格的方法。首先，估算土地產權設定后土地的損益值。土地上設定某項權利后，從原土地產權人的角度看，土地權利被細化，土地產權的排他性等權益受到影響，原土地產權失去了一定產權功能。因產權功能的讓度，原產權人可以得到一定的收益或損失一定的收益。此損益額可從產權供求雙方損益角度來估算：從產權供給角度損益值等于某項權利設定后產權人得到的損益值，或因某項權利設定后，土地價值的減價額；從產權需求角度，損益值等于因某項權利設定，法定某項產權人得到的收益值或支付的金額。不論產權讓度者還是產權攫取者，其損益值等于該土地現收益值減去原產權條件下估價時點正常收益值的余值。其次，合理確定產權資本化率。產權資本化率的確定是比較復雜的，其本質是產權投資收益率，通常視產權的排他性、產權收益水平和產權的風險性進行確定。再次，確定產權損益年限。產權損益年限比較輕易確定，一方面可根據合同進行確定，沒有合同的依據法律法規規定的期限或產權人合法使用期限的大小進行確定；另一方面,在對于法律或合同沒有規定的，則依據當地習慣或排他性程度進行確定。最后，將各項參數代入相應公式,即可得到某項土地產權的損益現值總和，即某項土地產權的價格。
某項土地產權束（組）價格=式中：ri--未來第i年的損益值（ri也可按公式ri=k·r求出，式中r為完整土地產權的收益；k為某項土地產權收益分成比例）n--收益年限r--土地產權資本化率
（二）損益值比較法
土地產權損益值比較法類似于一般不動產估價的市場比較法，除一般市場比較法操作要求外，值得注重的方面有：①比較案例選擇時應注重產權的一致性。產權種類不同，則產權功能不同，產權價格差別較大。②比較因素選擇，應注重產權內涵等因素。產權價格除一般估價要求外，個別因素對其價格大小影響較大。人們對土地某項權利的需求，是為了滿足特定目的，產權設定的條件是千差萬別的，存在著權利排他性、期限、限制條件等差異。③注重產權的地域性。|考試大|不同區域人們的行為準則是有差異的，產權界定條件除法律規定外，尚存在一些非凡習慣和供求方式，影響了產權價格。
待估某產權束（組）價格=某產權束（組）案例成交價×情況修正×期日修正×區域因素修正×個別因素修正×產權因素修正
式中情況、期日、區域、個別因素修正可按一般地價評估方法進行，產權因素包括區域產權因素（土地登記規則（辦法）、產權束（組）供求狀況等）和個別產權因素（產權排他性、產權內涵、產權法律占有期限等）。
土地產權價格的損益余值法與不動產估價中的剩余法或凈現值法評估思路基本一致。它是以土地完整產權的評估時點價格為土地產權重置價格，減去土地他項權利設定后的土地價格，所得余額即為土地此項產權束的價格。反之，土地因設定此產權后的現值等于產權完整的土地價格減去此項產權束的價格。土地設定他項權利后的現值或土地他項權利現值可通過市場比較法、收益還原法確定。
設定其他產權后的地價=正常完整土地產權的市值×（1-產權功能折損率）
土地產權價格除上述方法外，還可以通過單項產權價格累加得到產權重組價格；通過統計、猜測得到土地產權價格等等。
