2011年土地估價師備考：企業改革1
發布時間：2012-07-25 共1頁
第七部分 國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見(國土資發[1999]433號)
一、提高認識，轉變觀念，積極為國有企業改革和發展服務
各級人民政府土地行政主管部門要充分認識合理處置土地資產對促進國有企業改革的重大意義。要從有利于搞活整個國有經濟，促進國有經濟布局戰略調整和國有企業的戰略性改組，推動企業科技進步出發，盤活和顯化企業土地資產，積極參與和支持國有企業改革工作。要與企業改革的主管部門建立工作聯系制度，及時了解企業改革和發展的進度與要求，遵循“明晰產權、顯化資產、區分類型、合理處置、規范管理、促進發展”的原則，進一步加大土地資產管理力度。
二、區分類型，合理處置，完善土地資產配置體系，促進國有經濟布局戰略調整和國有企業戰略性改組
國有企業改革時，經土地行政主管部門批準，可根據行業、企業類型和改革的需要，采用不同的土地資產處置方式和管理政策。
(一)在涉及國家安全的領域和對國家長期發展具有戰略意義的高新技術開發領域，國有企業可繼續以劃撥方式使用土地。
(二)對于自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業，以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展的需要，主要采用授權經營和國家作價出資(入股)方式配置土地，國家以作價轉為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業注入土地資產。
(三)對于一般競爭性行業，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。非國有資本購買、兼并、參股原國有企業時，可將企業原劃撥土地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓變現;也可分割出與企業凈負債額相當的土地轉為出讓土地，參與企業整體拍賣和兼并，剩余土地，購買方或兼并方有優先受讓權和承租權。
(四)對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業，原劃撥土地可繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業注入土地資產。
對其他采用成熟技術進行產品更新和技術改造的國有企業，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應付帳款暫留企業，全額用于技術改造，并參照技改貸款方式進行管理。
(五)各項土地資產配置政策涉及的具體行業劃定和土地收益使用管理辦法，由我部分別商國家經貿委、財政部確定。
三、明確土地權益，量化土地資產，理順財產關系，加強土地資產運營監管
將國有企業改革和發展與完善土地資產處置方式、明確土地權益相結合，降低企業改革成本，促進國有企業綜合運用多種方式實現土地資產價值。
(一)深化土地使用制度改革，完善和協調出讓、租賃、作價出資(入股)、授權經營等不同處置方式之間的權責關系，降低國有企業土地資產配置的直接成本。國有企業改革時，可按規定自主選擇土地資產處置方式，鼓勵以貨幣、資本、股本等多種形態綜合實現土地資產價值。
(二)土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權經營、作價出資(入股)方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。
(三)進一步明確國家作價出資(入股)和授權經營土地使用權的權益。以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價;以授權經營方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法作價出資(入股)、租賃，或在集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。
(四)國有土地資產進入企業資產的財務處理及土地資產監管辦法，由我部商財政部確定。在有關規定出臺前，各地可指定專門機構進行土地資產管理，有關規定出臺后，再按統一辦法進行財務處理及資產監管。
四、發揮土地資產效益，優化資產結構，減輕企業負擔，促進國有企業減債脫困和安置職工
優化國有企業資產結構、減輕企業負擔要與調整用地結構有機結合，采取有效措施，鼓勵國有企業充分利用和盤活現有建設用地，促進國有企業減債、脫困和集約利用土地。
(一)為減輕企業負擔，國有企業在改革前可繼續以劃撥方式使用原有土地;改革后的企業用地符合《劃撥供地項目目錄》的，可仍以劃撥方式使用。國有和集體企業兼并國有企業涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經土地行政主管部門批準，也可在一定年限內維持劃撥使用。
(二)根據企業在生產經營過程中對土地利用的不同要求，進一步細化配置土地權利，降低用地成本。國有企業因鋪設地上、地下管線等需要通過集體土地或其他單位、個人使用的國有土地的，可以通過設定土地他項權利的方式，保證企業正常生產運營。只對因行使特定的土地他項權利而對土地所有者、使用者造成的損失給予相應補償。
(三)經土地行政主管部門批準，非上市國有企業可將其原使用的劃撥土地通過土地交易場所轉讓變現，也可由土地行政主管部門收購儲備或優先安排租賃、出讓，土地收益設立專戶，專項用于企業增資減債和結構調整。在規劃許可的前提下，允許非上市國有企業在其原用地范圍內自行提高土地利用率。
(四)國有及國有控股企業參與股票配售的，經土地行政主管部門批準，可以將原使用的劃撥土地作價后注入企業，作為國有資本，用于認購配售的股票。
(五)國有企業破產時，其原使用的劃撥土地可由市、縣人民政府組織出讓，變現資金設立專戶，優先用于職工安置。已設立破產企業職工安置資金專戶的城市，破產企業劃撥土地出讓收益可全部納入專戶，按規定統一用于城市內破產企業職工安置。
五、明確供地政策，完善土地市場，為國有企業改革和發展創造良好的外部條件
明確建設用地供應政策和外商投資企業用地政策，提供土地交易場所，加強中介機構管理，為國有企業改革和發展營造有利的外部條件。
(一)加強土地利用規劃和計劃管理，控制建設用地增量，嚴格執行供地目錄，制止不合理的重復建設。對列入《禁止供地項目目錄》項目，一律不得提供建設用地;對列入《限制供地項目目錄》的用地，要從嚴控制，不符合用地條件的，也不得提供建設用地。
(二)進一步明確外商投資企業用地政策，鼓勵國有企業合理利用外資“嫁接改造”。國有企業與外資進行合資、合作，凡以出讓、租賃、國家作價出資(入股)方式取得土地使用權的，不再另行繳納場地使用費;凡符合《劃撥供地項目目錄》的，經土地行政主管部門批準，可按劃撥方式用地。
(三)國有企業轉讓劃撥土地使用權的，應到市、縣土地行政主管部門設立的土地交易場所掛牌交易，以增加交易機會，減少交易成本;對有多個需求者的土地，可由土地行政主管部門組織招標拍賣，提高國有企業轉讓土地的收益。
(四)土地評估中介機構要與政府部門徹底脫鉤，要加強行業自律，整頓行業秩序，規范中介行為，為國有企業改革和發展提供公平、公正的中介服務。
