2011年土地估價師備考：綜合地價測算
發布時間：2012-07-25 共1頁
征地區片綜合地價測算指導性意見(暫行)
一、概念及內涵
征地區片綜合地價(以下簡稱征地區片價)是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。
征地區片價測算范圍重點在土地利用總體規劃確定的城市、集鎮建設用地規模范圍內，但各地可以根據征地需要和實際情況擴展到城市郊區或更大范圍。
例題：根據《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》的有關規定，征地區片綜合地價是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內測算的分區片征地綜合補償標準。該標準是征地補償中的( ) 。(2006年《土地管理基礎與法規》試題)
A.指導價格
B.執行價格
C.參考價格
D.最低保護價格
答案：B
解析：法規考核點。征地區片綜合地價是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。征地區片價作為征地補償實施過程中的執行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系;確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數，修正體系應一并公布。
二、基本原則
(一)維護被征地農民合法權益原則。征地區片價要確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現長遠生計和未來發展的需要。
(二)同地同價原則。在同一區片內，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。
(三)協調平衡原則。征地區片價不得低于當地原征地補償標準，省級行政區域內各市縣的征地區片價應相互銜接。
(四)公開聽證原則。根據《國土資源聽證規定》，征地區片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。
三、基本要求
(一)征地區片價作為征地補償實施過程中的執行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系;確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數，修正體系應一并公布。
(二)一個市(縣)的征地區片價原則上控制在4～6個級別。
(三)征地區片價應設定對應的基準時點，一般3～5年更新一次。
四、工作步驟
1.確定測算范圍;
2.劃定區片;
3.測算區片綜合地價;
4.對區片綜合地價進行驗證和調整;
5.測算結果聽證和修改;
6.確定征地區片價;
7.整理與編制成果。
五、區片的劃定??
(一)有農用地定級成果市(縣)的區片劃定
已經根據《農用地定級規程》完成農用地定級工作的市(縣)，在農用地級別的基礎上，按照《關于完善征地補償安置制度的指導意見》??國土資發[2004]238號 的精神，考慮人均耕地數量、土地區位、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，對農用地級別進行修正和調整，劃分區片。??
(二)沒有農用地定級成果市(縣)的區片劃定
沒有開展農用地定級工作的市(縣)，可以行政村為基本單元，根據地類、人均耕地數量、土地區位等因素對基本單元進行綜合評價和調整，劃定區片。
注意事項：
1.對基本單元綜合評價應考慮地類、產值、土地區位、人均耕地數量、土地供需關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。
2.區片邊界線一般以村行政界線為依據劃定;需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。
3.基本農田保護區、生態保護區和其他資源保護區等不得劃入征地區片價測算范圍。
六、測算方法
征地區片價可采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數等方法進行測算，也可以根據本地區實際情況采用其他合適的方法進行測算。征地區片價原則上應在兩種或者三種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。
(一)農地價格因素修正測算法
征地區片價以農地價格為基礎，同時慮人均耕地數量和城鎮居民最低生活保障水平等因素進行修正。
(二)征地案例比較測算法
根據本區片和其他可比區片征地案例的實際補償標準，進行比較確定征地區片價。
4.計算征地區片價。
注意事項：
1.征地案例要選擇近三年之內發生的征地項目。
2.征地案例的可比內涵要與征地區片價的設定內涵一致。
3.對征地案例的比較修正應考慮區域因素、個別因素和時間因素等。
(三)年產值倍數測算法
根據年產值倍數分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區片價。
注意事項：
1.區片土地年產值依據統一年產值標準或者通過調查前三年產值確定。
2.土地補償倍數和安置補助倍數，應根據《土地管理法》有關規定，并考慮當地經濟發展水平和基本生活保障水平確定。
七、驗證和調整
征地區片價初步結果必須與現行征地補償水平和被征地農民現有生活水平進行比較和驗證，測算的征地區片價低于現行征地補償水平和農民現有生活水平的，不足以支付失地農民社會保障費用的，需要進行調整。
注意事項：
1.現行征地補償水平通過對近期征地樣點調查統計得到。
2.農民現有生活水平主要根據統計部門的農村居民收入水平數據，并結合實地樣點調查資料確定;失地農民的社會保障費用根據當地社會經濟發展水平確定。
3.征地區片價須折算成年度收益后，才能與農民現有生活水平相比較。
4.征地區片價要與周邊地區征地補償標準相銜接。
八、聽證和驗收
根據《國土資源聽證規定》，征地區片價必須依法組織聽證，并根據聽證情況進行修改，報省級國土資源部門綜合平衡，評審驗收。
九、測算成果要求
提交結果報告和技術報告。
例題：《征地統一年產值標準測算指導性意見(暫行)》規定，征地統一年產值標準測算的基本原則包括( )。
A.主導性原則
B.適當從高原則
C.適當從低原則
D.協調平衡原則
E.公開聽證原則
答案：ABDE
解析：征地統一年產值標準測算的基本原則包括：(一)主導性原則。(二)適當從高原則。(三)協調平衡原則。(四)公開聽證原則。
