實務基礎:應用市場比較法估價
發布時間：2012-07-25 共1頁
應用市場比較法估價，要按照《規程》規定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應圈、用途一致，在地域上屬近鄰區域或類似區域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：
1、比較實例選擇
所選實例應是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：
?、倥c待估宗地屬同一供應圈(即盡量在同區域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區域無案例，可選擇鄰近區域或同一級土地內的類似區域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據經驗不能超過25%)。
?、谂c待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應設用途修正。
③與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
a：如果市場比較穩定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);
b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;
?、萁灰装咐仨殲檎＝灰?即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。
?、迌r格內涵要一致，比如開發程度、市區的五通一平與郊區的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內容(如有可能，最好到現場查看)如下：
1、交易實例狀況：
a座落位置、形狀、地質;
b水、電、路、訊、暖等基礎設施
c商業繁華、交通等環境條件
d土地利用現狀與規范用途
e有關地上建筑物的基本情況
f權利狀況和土地使用年限等
2、成交價格
包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租賃等內容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。
3、付款方式
包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內容。
4、成交日期
一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內容。
2、因素選擇
估價時選擇的比較因素，應包括影響地價的全部主要因素，主要是區域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。
選擇因素的原則：
?、俳Y合待估宗地所處區位及用途選擇因素，用途不同影響地區地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。
②成交日與待估宗地的估價期日應接近。
?、圻x擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據。
因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應增刪因素：
?、苯灰兹掌?必選)
?、步灰浊闆r(必選)
?、辰灰最愋?必選)
?、赐恋厥褂媚晗?必選)
a基礎設施善(用幾通一平反映)
b商業繁華度(商業用地選用與城市中心、商業中心距離遠近反映)
c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)
d道路通達度(用道路類型、寬度反映)
e公交便捷度(商業用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)
f環境質量優劣度
g產業集聚(工業用地選)
