實務基礎:規范國有土地租賃
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、嚴格依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，確定國有土地租賃的適用范圍。
國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。
對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃;對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。
二、國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。采用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。
三、國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。
采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。
四、國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。
五、租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度，出租方和承租方的權利義務等。
六、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。
承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續有效。
地上房屋等建筑物，構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。
在使用年期內，承租人有優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關系。
七、國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應對承租人給予合理補償。
承租土地使用權期滿，承租人可申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應予以批準。未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀。
承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
八、各級土地行政主管部門要切實加強國有土地租金的征收工作，協助財政部門作好土地租金的使用管理。收取的土地租金應當參照國有土地出讓金的管理辦法進行管理，按規定納入當地國有土地有償使用收入，專項用于城市基礎設施建設和土地開發。
九、各省、市在本《意見》下發前對國有土地租賃適用范圍已有規定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規定及《國有土地租賃合同》的約定執行，并在今后工作中逐步規范;本《意見》下發后實施國有土地租賃的，一律按本《意見》要求規范辦理。
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