實務基礎:土地出讓使用權的招標拍賣
發布時間：2012-07-25 共1頁
土地出讓使用權的招標拍賣，已是本市土地市場規范運作中的重要手段，但由于少數房地產開發商對招標拍賣土地使用權的原則、做法缺少了解，致使在招標拍賣中會出現一些不按游戲規則操作的行為，為此，我們專門請教了市房地資源管理局副局長殷國元。
問：土地使用權出讓招標拍賣有沒有規定范圍?
答：此項工作以前的有關規定我參與了制定，我可以介紹一點情況。土地招標拍賣是有規定范圍的。按照《市土地使用權出讓招標拍賣辦法》規定：用于商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等六類項目的土地使用權出讓，應當通過招標拍賣方式進行，包括市政府對工商企業已注入土地資產的土地改變為六類項目用途的，以及以劃撥方式取得土地使用權的土地轉入房地產后改變為新建六類項目用途的，都應當通過招標拍賣方式進行。但經市政府批準以協議方式出讓土地使用權的項目，可按《辦法》施行前的出讓辦法執行。
問：怎樣確立招標、拍賣地塊?
答：區(縣)招標拍賣辦公室根據分解下達的土地使用權出讓招標、拍賣計劃和用地性質，確立本區(縣)具體的招標、拍賣地塊。這些地塊應符合下列條件：一、由規劃管理部門根據經批準的詳細規劃提供的各項規劃要求及其附圖;二、由計劃管理部門明確該地塊建設項目的立項條件;三、有環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等部門的要求。
問：怎樣確定招標、拍賣地塊底價?
答：底價由區(縣)招標拍賣辦公室在地塊招標拍賣前，委托有資格的土地估價機構綜合考慮土地開發程度、用途、年限、容積率、環境等因素，進行招標拍賣的底價評估，再報市招標拍賣辦公室確認。新增土地用地，主要包括征地費用等前期費用和出讓金。存量建設用地，主要包括原土地使用人的拆遷補償安置費等前期開發費用和出讓金。對于確定招標、拍賣的地塊，由市招標拍賣辦公室定期統一向社會公布。
問：招標有哪些程序?
答：土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：1、出讓人根據出讓地塊的具體條件發布招標公告;2、投標人按招標公告的規定獲取招標文件，并在出讓人組織下踏勘地塊;3、投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱;4、出讓人在招標文件確定的招標截止時間主持開標;5、由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人;6、由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，并向中標人發出中標通知書;7、中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。開標和評標應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
問：拍賣有哪些程序呢?
答：一般是拍賣前由拍賣人或委托拍賣人發布拍賣公告。競買人在拍賣前提出競買申請。競買人按拍賣公告確定的時間、地點辦理登記入場手續，并按規定支付保證金。拍賣前，應給符合資格的競買人發編號的競買標志牌。通過公開拍賣，應價最高的競買人獲得出讓地塊的使用權。之后做法，與招標相同，就不再贅述了。
