土地估價報告相關要點復習資料二
發布時間：2012-07-25 共1頁
2、因素選擇
估價時選擇的比較因素，應包括影響地價的全部主要因素，主要是區域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。
選擇因素的原則：
①結合待估宗地所處區位及用途選擇因素，用途不同影響地區地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。
②成交日與待估宗地的估價期日應接近。
③選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據。
因素選擇正常情況下選如下因素，非凡情況相應增刪因素
⒈交易日期(必選)
⒉交易情況(必選)
⒊交易類型(必選)
⒋土地使用年限(必選)
a基礎設施善(用幾通一平反映)
b商業繁華度(商業用地選用與城市中心、商業中心距離遠近反映)
c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)
d道路通達度(用道路類型、寬度反映)
e公交便捷度(商業用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)
f環境質量優劣度
g產業集聚(工業用地選)
3、個別因素
a綠地覆蓋率(住宅用地選)
b產業集聚(工業用地選)
c規劃限制(視情況可設可不設)
d自然災難狀況(視情況可設可不設)
e容積率(必選)
f宗地面積(必選)
g宗地外形(必選)
h臨街狀況(商業必選)
i地質條件(坡度、地基承載力、根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式)
j地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應注重幾點：
①描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區級、小區級、街區級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
②因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。
③因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應。
