實務基礎:土地估價分類
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、土地估價分類
(一)按土用途大類區分
1、農地：耕地、種植養殖用地的估價;
2、林地、牧草地、漁地、水源地、水利用地的估價
農業用地包括國有和集體所有兩種情況，要分別按其權利性質、依據國家農用地定級估價的規范和相關專業規范進行評估。
3、建設用地：商業用地(商場、店鋪、大賣場、供銷合作社)、金融保險用地、旅館酒店用地、娛樂用地、辦公用地、居住用地(公寓、獨幢住宅)、工業用地(普通工業、都市工業、)、文化、教育、體育、科技、衛生用地、交通用地(倉儲用地)、綜合用地估價
4、采礦業用地
(二)建設用地按土地開發狀況分類
1、生地估價
生地指已完成土地使用批準手續而未進行或部分進行基礎設施配套開發和土地平整的土地。一般指不具備直接進行項目建設條件的土地,通常是成片土地，多為農地或者荒地。
生地價格一般應不含土地基礎設施配套和開發費用。
建設用地按土地開發狀況分類
2、熟地估價
熟地指完成了土地開發等基礎設施建設、具備建設條件的土地。一般指完成了房屋拆遷、土地平整的土地。
熟地價格一般應包含土地基礎設施開發和地上房屋的拆遷安置和土地平整費用。
3、毛地估價毛地指已完成基礎設施配套開發而未進行宗地內拆遷平整的土地。但基礎設施配套的程度不一定相同。
毛地要根據實際具備的土地開發程度估價，其價格一般不含地上房屋動拆遷補償費用。
建設用地按土地開發狀況分類
4、宗地估價
指具體某一宗土地的價格評估。宗地估價要根據宗地具體的基礎設施配套條件和土地開發程度確定價格內涵，根據合法用途和規劃參數，選擇適當的評估方法：成本法、假設開發法、市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法。
建設用地按土地開發狀況分類
5、成片開發土地估價
5.1成片開發土地的概念
成片開發是指：在取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，平整場地、建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權、經營公用事業;或者進而建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。
5.2成片開發土地的價格內涵及估價方法特點
成片開發土地的價格要根據成片開發土地的狀態確定。評估中要注意：
(1)規劃：包括總體規劃和詳細規劃
(2)凈地率：包括規劃道路、綠化和公建設施用地、可出讓土地面積等
(3)估價方法：根據規劃和開發前景，采用成本法、假設開發法綜合評估。有條件的可采用市場比較法，但要求成片開發的性質相似。
(三)按權利性質分類
1、土地使用權(集體所有土地使用權、國家所有土地使用權)估價
土地使用權價格是在一定期限內土地的使用、收益權利形成的價格。其中集體土地使用權是所有權屬于農村集體經濟組織的土地，其流轉受到一定的限制。在土地使用權取得的過程中發生的費用可能也不盡相同，評估時要根據實際情況評估。
國有土地使用權出讓價格是指在政府土地使用權出讓市場(一級市場)上形成的公開市場價格或者是土地使用權出讓金。
國有土地使用權出讓的估價方法
(1)一般應采用基準地價修正法進行評估。基準地價修正法需要一個完整的修正體系，包括：期日修正(基準地價對應的時點與估價期日地價水平比較修正)、容積率修正、區域因素與個別因素修正，可能還需要用途修正(當宗地用途不在基準地價用途劃分之列時)。
(2)可采用市場比較法。包括交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正。但要特別注意比較案例與估價對象在價格內涵上可能不一致，例如，有的成交價是熟地樓面價,有的是毛地價，有的只是出讓金，在應用市場比較法之前，應該進行統一化處理。
另要注意，一些地方土地出讓的附帶優惠政策和附加條件，在選取案例時要謹慎。
