實務基礎:土地使用權
發布時間：2012-07-25 共1頁
土地使用權
一宗地不僅有其物質實體，而且其上有多種權利，主要包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、地役權等。對于這些權利的總和，我們可以理解為是由諸權利所組成的一個“權利束”或一個產權體系。我國現行法律法規規定有土地所有權和土地使用權，且土地的所有權和土地使用權相分離。土地的所有權和使用權依法確立并受法律保護。土地的所有權不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個人使用。
由于土地收購、儲備的資金量大，收儲中心可以通過政府財政撥款、商業銀行貸款等渠道獲得土地儲備資金。當收儲中心以儲備的土地作為抵押物向商業銀行貸款融通資金時，土地資產價值就需要由具有資質的地產評估機構進行估價。評估機構就會遇到收儲中心抵押貸款的抵押物的性質問題，也就是作為抵押物的土地使用權是一種什么性質的土地使用權，是否為收儲中心所擁有。根據(城市房地產管理法)和(擔保法)的規定，以出讓方式取得的土地使用權和經批準的劃撥土地使用權可以設定抵押權，并辦理抵押登記，實際操作過程中，收儲中心代表政府，對國有土地依法收購、收回，對集體土地依法征用后予以儲備，并對儲備的土地實施開發或再開發，使生地、毛地變成熟地;然后，根據城市發展對土地市場的需要，有計劃地出讓土地，從而盤活存量土地，有效配置土地資源。若國土資源行政主管部門沒有為收儲中心頒發(國有土地使用權證)，則收儲中心并非是實質意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權，不能辦理抵押登記手續;若為收儲中心辦理《國有土地使用權證)，收儲中心將土地出讓給用地單位或個人時，則應該屬于轉讓行為，這些土地只能按(城市房地產管理法)和國務院第 55號令(1990年)規定的轉讓條件轉讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲中心出讓給用地單位或個人，這與土地儲備實施辦法不一致。一般情況下，評估機構是以土地使用權為收儲中心所擁有來考慮的。
