實務基礎:市場比較法1
發布時間：2012-07-25 共1頁
市場比較法(market comparison approach,salescomparison approach )
市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。
選用市場比較法，必須的前提條件是：
1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得;
2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產參照物進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。
市場比較法估價步驟為：
1、收集交易實例;
2、選取可比實例;
3、建立價格可比基礎;
4、進行交易情況修正;
5、進行交易日期修正;
6、進行區域因素修正;
7、進行個別因素修正;
8、進行容積率和土地使用年期修正;
9、求出比準價格;
10、對若干個比較實例的比準價格，用統計學方法求待估房地產的評估價格。
市場比較法正是以替代原理為主要依據，具體原理如下：
交易實例1→ 修正
交易實例2→〓待評估土地 → 待評估土地價格
交易實例3→
市場比較法正是以替代原理為主要依據,所以具有實現性和說服力.
5.2.1 基本公式
以市場比較法評估土地價格用以下公式：
V=VB×A×B×D×E (13)
式中：V：待估宗地價格;
VB：比較實例價格;
A：待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數
=正常情況指數/比較實例宗地情況指數
B：待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數
D：待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數
E：待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數
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