經(jīng)典土地估價報告改錯題選編(5)
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
1.估價依據(jù)中，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
2.國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)》的通知([1995]國土 [籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式，不應(yīng)作為估價依據(jù)。
3.估價依據(jù)缺乏土地估價技術(shù)規(guī)程。
4.地價定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。
5.使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準(zhǔn)。
6.“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法，“土地估價技術(shù)報告”應(yīng)供土地管理部門進行估價報告審核或備案以及估價機構(gòu)存檔用。
7.缺少土地估價師簽字欄。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
8.估價對象描述中，待估宗地的容積率應(yīng)為0.81.
第三部分土地估價
9.成本逼近法的計算公式有誤。
10.成本逼近法中，稅費不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費。
11.成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發(fā)費的計息期應(yīng)為半年，正確的計算公式應(yīng)為：投資利息=土地取得費及有關(guān)稅費×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期 × 1/2× 5.85%。
12.投資利潤計算錯誤，計算投資利潤時，投資利息不應(yīng)計算利潤。
13.計算增值收益時，應(yīng)以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應(yīng)包括投資利息。
14.增值收益率有打印錯誤。
15.成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結(jié)果是無限年期的價格，應(yīng)進行土地使用年期修正，修正為50年期的價格。
16.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，未明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價、開發(fā)程度等。
17.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應(yīng)為0.81，容積率修正系數(shù)為1.00. 18.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據(jù)估價目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年，與基準(zhǔn)地價年限相同，不必進行年期修正。
19.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況。
20.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算結(jié)果有誤。
21.地價的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。
22.地價確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于1.0. 23.估價結(jié)果中，總地價沒有大寫。
24.缺少土地估價結(jié)果一覽表。
第四部分附件
25.缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件。
26.缺少估價對象的照片資料。
