土地估價案例與報告計算題精選十二
發布時間：2012-07-25 共1頁
(2)利用成本逼近法測算B宗地地價過程中利息的計算，尤其是計息期的確定。根據題意，土地開發費按季度等額均勻投入，按季度、復利計息，整個開發期為1年，在均勻投入的前提下(可等同于在各季度中點投入)，則第一季度投入開發費的計息期為3.5(0.5+3)季度，以后各季度投入開發費的計息期依次為2.5、1.5和0.5季度。土地取得費的計息期則應為4個季度(來源： 中國 土地估價 師考試 網)。
(3)承租土地使用權價格測算。求取承租土地使用權價格關鍵在于合理確定盈余租金、收益年期和承租土地使用權還原率。盈余租金即為市場租金與實際租金的差額，市場租金可根據市場價格還原得到;收益年限為估價時點的剩余租期，即20年;依據《城鎮土地估價規程》中的有關規定，承租土地使用權還原率一般比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權還原率取7%較為合理。
2.常見錯誤分析
(1)缺少評估思路或敘述不清。說明評估思路是解答綜合計算題的重要步驟，也是進行具體測算的基礎，應試者不容忽視。
(2)成本逼近法測算中易出現的錯誤：
①未統一費用單位或換算錯誤;
②利息計算錯誤，如未按季度計息或計息期有誤;
③缺少土地使用權年期修正等。
(3)在市場比較法評估中，未看清各因素條件的比較基準，造成條件指數取值錯誤。本題中交易情況、區域因素、個別因素修正均以待估宗地為基準，即待估宗地條件指數為100，亦即這三項因素修正其分子為100，分母為比較案例宗地條件指數。
(4)未進行土地開發程度修正或修正錯誤。待估宗地A與各比較案例土地開發程度存在差異，需根據題目所給資料，以宗地A為標準進行修正。土地開發程度修正既可在交易情況及區域因素、個別因素修正之前進行，也可在其后進行，計算結果會略有不同。
但題目中明確了土地開發程度修正取值是基于50年期土地使用權考慮的，因此，必須先將各比較案例價格統一為50年期價格后，再進行土地開發程度修正。
(5)承租土地使用權價格測算中易出現的錯誤：
①不考慮投資風險差異，承租土地使用權還原率直接采用出讓土地使用權還原率6%;
②收益年期錯誤地采用了50年，正確的應為租約年期20年。
