土地估價案例與報告計算題精選八
發布時間：2012-07-25 共1頁
2.計算步驟題解一：
(1)確定評估思路
1)明確地價定義。為五通一平條件下、50年期、工業用地、于2002年9月1日的土地使用權價格。
2)確定評估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測算宗地B、C土地使用權價格;然后選用市場比較法評估宗地A價格。
利用收益法測算宗地A的市場租金。
利用收益還原法測算宗地A的承租土地使用權價格。
(2)測算B、C、D的實例價格
1)B宗地價格。利用成本逼近法測算地價：
土地取得費=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)
土地開發費=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)
貸款利息=120×[(1+1.5%)4―1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5―1]
+234×1/4×[(1+1.5%)2.5―1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5―1]
+234×1/4×[(1+1.5%)0.5―1]
=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44
=14.47(元/平方米)
開發利潤：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)
土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)
無限年期地價二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)
50年期地價=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)
2)C宗地價格利用收益還原法測算地價：
50年期地價=550000/25000×6%[1―1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)
3)D宗地價格
50年期地價=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米)
(3)利用市場比較法測算宗地A的價格
1)測算B宗地在七通一平狀況下的修正價格
交易案×交易情×區域因×個別因=比準
例價格 況修正 素修正 素修正 價格
458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米)
B宗地修正到五通一平狀況下的價格
463.97-100=363.97(元/平方米)
2)測算C宗地在三通一平狀況下的修正價格
交易案×交易情×區域因×個別因=比準
例價格 況修正 素修正 素修正 價格
346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)
C宗地修正到五通一平狀況下的價格
333.58+60=393.58(元/平方米)
