土地估價報告解析(五)
發布時間：2012-07-25 共1頁
3)XXXX市商業用地基準地價是指土地用途為商業，土地使用年限為40年，容積率設定為城區商業平均容積率1.8，土地開發程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內場地平整條件下的級別內的土地使用權平均價格。
采用基準地價計算商業用地宗地地價的公式為，Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中 Pi――待估宗地地價P――待估宗地對應的基準地價K、y、t、kij、f――宗地地價修正系數和年期、期日、容積率、基礎設施條件修正系數。
估價對象設定用途為商業用地，處于XXXX市商業用地三級地內，其基準地價水平1200～1600元/?O.
4)編制估價對象各因素條件說明、優劣度及修正系數表
①在評估中，根據《XXXX市城區土地定級與基準地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進行了期日、使用年期、容積率、基礎設施條件等項修正。
②根據《XXXX市城區土地定級與基準地價更新》，商業用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表(略)，根據影響估價對象地價的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優劣度及修正系數表。(略)
5)確定宗地地價評估的修正系數k k=∑ki i=(1…N)
式中
k――某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(%)
ki――宗地第i個因素條件下修正幅度(%)
N――修正因素個數，根據上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中
y――宗地使用年期修正系數;
m――待估宗地設定使用年期;
n――基準地價內涵確定的土地使用年期;
r――土地還原利率，9%。
經計算，待估宗地年期修正系數y=0.9622. 7)確定期日修正系數t根據調查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，X X X X市地價指數上漲10.8%，故期日修正系數t=1.108. 8)確定容積率修正系數根據《XXXX市城市土地定級與基準地價更新》成果，當宗地容積率為1.4～1.6時，其修正系數為0.98.
