土地估價師考前精選案例分析
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
1.某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發(fā)商投標(biāo)的估價人員，應(yīng)做哪些具體工作?
答：對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調(diào)查，對當(dāng)?shù)馗呒壘频甑墓┣筅厔葸M(jìn)行預(yù)測;利用適當(dāng)?shù)墓纼r方法確定投標(biāo)報價。
(2)可采取哪幾種估價方法?
答：假設(shè)開發(fā)法，市場比較法。
若通過招標(biāo)方式獲得了該國有土地使用權(quán)后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機(jī)構(gòu)對已完工部分進(jìn)行評估，核定現(xiàn)狀價值為合作提供依據(jù)。
1) 簡述評估技術(shù)路線;
假設(shè)開發(fā)法：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法：按比較實(shí)例選擇原則，選取3個或3個以上房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正，從而得到比較實(shí)例的比準(zhǔn)價格。
2) 應(yīng)搜集審核的資料;
國有土地使用權(quán)證書;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;土地使用權(quán)出讓合同;施工許可證;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等;
若采用市場比較法
1) 在選取可比案例時應(yīng)考慮哪些因素?
應(yīng)考慮是估價對象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個方面應(yīng)相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點(diǎn)接近或可以進(jìn)行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
2)確認(rèn)比準(zhǔn)價格有哪幾種方法?
平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法;中位數(shù)法;眾數(shù)法。
2.A貿(mào)易公司因資金周轉(zhuǎn)需要，以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。B土地評估公司受其委托，評估出該宗土地在2002年9月1日的價格為1200萬元，銀行據(jù)此貸款給A公司1000萬元。2004年3月1日，因A公司無力償還貸款，銀行申請經(jīng)法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評估公司賠償該110萬元損失。而B評估公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請問B評估公司是否有責(zé)任，并解釋其原因。
(1)銀行按照估價值的83%貸款給業(yè)主，比例過高，對抵押風(fēng)險考慮不夠，而貸款比例的決定權(quán)在銀行，而非評估公司。
(2)抵押估價時點(diǎn)為2002年9月1日，拍賣時間為2004年3月1日，時隔1.5年，由于時間變化，房地產(chǎn)的價值也會發(fā)生變化。
(3)土地拍賣屬于短期(快速)和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，其成交價格可能低于公開市場價格。
(4)土地拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款也可能低于公開市場價值。
(5)土地估價機(jī)構(gòu)在其出具的土地估價報告有效期內(nèi)，對估價報告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任;如果B公司當(dāng)時的估價結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任。
