土地估價案例與報告――答疑精選2
發布時間：2012-07-25 共1頁
1、HQMF90921：
問題：張老師你好：
《指南》第67頁中“工業用地收益小或者收益不明顯”這句話，在其他地方也經常說，我一直不理解，工業用地的收益隱含在工業企業的經營利潤中，工業企業的經營收益是相當大的。根據貢獻原則，土地是能分攤到利潤收益的，我們評估工業項目時，為什么說，在特殊情況下，可以使用收益還原法？為什么說“工業用地收益小或者收益不明顯”？
我認為工業用地的收益與居住用地一樣，工業用地的收益也是很明顯的。不知道“工業用地收益小或者收益不明顯”這句話，是從什么角度分析的，請回復。謝謝。
老師：您好！
我們知道,土地貢獻最大在于區位,而工業用地相對于住宅和商業用地,那么它的貢獻率是相當低的,假如是礦山用地那么貢獻率就更底.工業利潤大,但是一般工業用地沒有住宅和商業用地價格高,那工業的利潤有些也不是由于土地帶來的,比如高新技術等等,從這樣分析,就可以知道工業用地的土地貢獻率較少.
2、cj691227：
問題：請問老師，土地估價報告為什么不能做為抵押證據？
老師：您好！
土地估價報告書的使用有以下幾個方面： 1．委托方按估價目的使用的要求及承擔的責任； 2．用于土地估價行業主管部門及自律組織的業績抽查； 3．用于土地行政主管部門土地估價結果備案的要求及承擔的責任；4．用于估價結果糾紛處理鑒定的要求及承擔的責任。抵押，是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。抵押是一種財產擔保，由于這種擔保形式比人的擔保更加可靠，因此在經濟合同中被廣泛使用。抵押既不同于作為人的擔保的保證，與財產擔保的質押、留置、定金也有不同.
所以土地估價報告書不能用于抵押.
3、HQMF90921：
問題：張老師你好：
關于本科的指錯題，你在講課中說：一種是報告本身的錯誤、一種是計算過程的計算、公式、費用內容等有關的計算錯誤。這和“房地產估價師”考試沒什么大的區別，我認為計算過程的錯誤完全可以參照，你在《實務》中講的“常見分析錯誤”。針對各種估價方法，你列舉的很詳細了。
只是需要你根據往年的考題再給重點的羅列以下，并出幾道例題，讓我們在明確一下。學員期盼著。謝謝。
老師：您好！
你先看一下這個,歸納的不知道對不對,有關例題我再想辦法找一下. 關于土地估價報告的改錯,搜集總結了一些容易出現錯誤的地方,不知道是不是全面,僅供參考. 一、估價報告格式的規范性 一份完整的土地估價報告，要求內容全面、格式規范，各項表述清晰準確。在規范性方面，報告中常出現的錯誤有如下。 1、報告內容不全，有明顯遺漏或錯誤。估價項目名稱不明確；（1）缺少《估價結果一覽表》。在第一部分總述中應當包含《估價結果一覽表》。（2）缺少一般因素、區域因素、個別因素的描述?；蛘甙褌€別因素、區域因素、一般因素中的有關內容顛倒。第二部分，估價對象描述及地價影響因素分析中，一般因素、區域因素、個別因素的描述。比如有關一般因素的地價政策因素錯誤地劃分到了區域因素中去、將個別因素――宗地形狀、面積列入了區域因素；將區域因素――環境條件列入了個別因素；個別因素中未說明宗地的基礎設施狀況及土地最有效用途)等。（3）估價依據中，缺少估價對象土地證書或權屬證明”。（4）未列出土地估價的技術標準；（5）“估價定義中，未說明是什么權利的土地價格”。（6）“土地權利狀況”未作他項權利狀況說明；（7）“地價定義”未說明土地開發程度；（8）“地價定義”未說明土地用途、使用年期、權利狀況、開發程度等；（9）“估價結果中，缺少單位地價”，地價沒有用大寫，地價用外幣表示的沒有列出估價時點的本外幣匯率。（10）“需要特殊說明的事項中，缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明”。（11）“估價目的”未說明估價結果的應用方向；（12）“估價目的”中的土地權利說明不明確；（13）在“第二部分估價對象描述及地價影響因素分析”中存在“土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述”、“土地權利狀況中，缺少他項權利狀況的描述”。（14）“在第三部分土地估價”中出現“地價的確定中，估價結果無大寫、幣種”；（15）“估價師簽名欄”無估價師資格證書；（16）非土地估價師簽名；（17）無四至說明；（18）無土地登記狀況說明；（19）無他項權利說明；（20）“估價日期”未注明估價的截止日期；（21）估價期日無具體“日”期；（22）土地級別與土地等混同；（23）征地審批機關應為當地政府，而非土地部門；（24）在“第四部分附錄”中“缺少估價對象房屋產權證”、如估價技術報告中，缺少估價機構負責人簽字和機構蓋章欄；（25）報告有效期應為半年；（26）出具報告的時間離估價基期過長；（27）估價原則中缺少估價方法中需要應用的原則；（27）附件中缺少土地權屬來源文件、估價對象照片等。等等。（28）附件中缺少土地使用證書復印件、（29）估價機構資質證書復印件。（30）估價師資格證書復印件等。 2、某些關鍵內容界定不清或有錯誤。（31）估價技術報告中，估價目的、估價對象和地價定義的表述不夠恰當合理。（32）估價目的不能同時有兩個，如為兩個目的，應分別出具報告。（33）地價定義未說明對應的土地用途、使用年期、土地開發程度等。（34）土地登記狀況、土地權利狀況的描述內容與標題不相符等。 3、估價依據不充分，或缺少必要的分析。 二、估價報告的合法性 土地價格是權益價格，土地估價應以估價對象的合法權益為前提進行。在估價過程中，估價對象權屬的確定，應以《國有土地使用證》、《房屋產權證》等權屬證書為依據。估價對象的用途、容積率、建筑高度等項指標的合法性判斷，應以規劃部門的批準文件為依據。估價對象的交易應符合相應的法律法規和制度政策。在合法性方面，報告中常出現的錯誤如下。 (35)缺少估價對象權屬依據或估價對象權利狀況界定與證載內容不一致。如本題估價技術報告中，土地權利狀況描述前后不一致，且附件中缺少土地權屬證明。 (36)缺少與估價目的相對應的法律法規依據等。 三、估價方法選擇及應用的合理性 土地估價方法選擇與應用是估價技術報告的主要組成部分，也是容易出現錯誤的地方。常見錯誤如下。 (37)估價方法選擇不當或缺少依據。 1、公式應用錯誤。（38）如市場比較法中，缺少土地使用年期修正；（39）市場比較法的計算公式缺少個別因素修正；（40）成本逼近法中，未對土地成本價格進行年期修正；（41）成本逼近法未計算土地稅費和土地增值收益。（42）土地增值的年期修正錯誤地采用了直線折舊公式；（43）地價確定中采用了錯誤公式：總地價=單位面積地價×建筑面積。成本法公式、剩余法公式也是經常容易出現錯誤的地方。 2、比較實例及比較因素選擇不當，因素條件指數取值不合理或缺少依據。 (44)如市場比較法中，比較實例價格與評估價格同為正常市場價格，對比較實例進行交易情況修正不合理。（45）比如選擇的案例非正常交易，也不能修正到正常交易情況，比較案例沒有進行年期修正，等等。 （46）成本逼近法中，不應以項目實際發生費用作為土地取得費；（47）成本逼近法中，土地平整費不應計入土地取得費，（48）成本逼近法中，土地開發費取值缺少依據。（49）成本逼近法中土地開發費取值無依據，且不是客觀費用；（50）收益還原法中，不應采用實際收益和實際費用等。 3、收益或費用取值不合理或缺少依據。 (51)如成本逼近法中，土地取得費(拆遷安置補償費)不應按實際拆遷戶數及當時的取費標準計算，應采用所在區域估價期日的平均拆遷費用標準；（52）土地增值不應采用出讓時的合同出讓金，而應采用估價期日的土地正常增值水平。主要要掌握是注意選擇客觀收益，或者是根據題意選擇適當的數值。 4、參數取值不合理或缺少依據。 (53)如市場比較法中，在沒有充分理由的情況下，采用了物價指數作為地價指數；市場比較法中選取的比較實例交易日期與估價時點相隔時間超過了規定年限(5年)，應當剔除。（54）年期修正中土地還原率取值缺乏依據，期日修正中地價變動情況未說清楚，只一般描述為“地價下跌了n％”；（55）成本逼近法中利息率取值與估價期日的銀行年貸款利率差距較大，且未說明依據；（56）成本逼近法中利息率、利潤率的確定缺乏依據。（57）成本逼近法中，不計算利潤、稅費的理由不成立。（58）收益還原法中還原利率的說明缺乏依據等等。 5、計算錯誤。（59）注意計算方法的選取是否恰當、各步驟是否完整、關鍵步驟是否進行說明等；（60）注意各種方法應用時參數的選擇能否做到概念準確、不同方法之間是否保持一致，前后敘述是否一致；（61）應注意計算結果是否錯誤、計量單位是否遺漏等。如市場比較法中估價對象容積率計算錯誤。（62）市場比較法中，個別因素“面積形狀”修正錯誤；（63）市場比較法中，“基礎設施狀況”未作修正；（64）市場比較法中，比較實例容積率修正錯誤，實例未作容積率修正；（65）市場比較法中，實例年期修正錯誤；（66）市場比較法的最終結果應取算術平均數，不應為眾數；（67）市場比較法中，兩種方法估價結果相差過大，不應直接取簡單算術平均值等。（68）市場比較法中，所選取的各比較案例是否用途相同，交易類型相同，所處的區域（69）是不是區域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，交易時間一般應當是2年，最長不能超過3年。（70）市場比較法中，各比較案例的價格基礎是否統一。（71）市場比較法中，區域因素和個別因素的選取因用途不同應有區別，且二者不能混淆。（72）市場比較法中，計算中分子總是待估宗地，分母是比較案例，以誰為基準，誰的條件為100。（73）成本逼近法中利息計算應計復利，且土地開發費計息期應為整個開發期的一半；（74）成本逼近法中的利息計算，土地取得費以及相關稅費的計息期應當是整個開發周期。（75）成本逼近法中，計算利潤的基數同計算利息的基數相同，不能將利息作為利潤的計算基數。（76）收益還原法中，土地純收益計算有誤，未扣除房屋純收益；（77）收益還原法中，房屋折舊計算錯誤，折舊年限應考慮土地使用權年限，且不應扣除殘值(即殘值為零)；（78）收益還原法中，看收益是否變化，怎樣變化，看公式選取是不是有錯誤。（79）收益還原法中，總收益和總費用是不是客觀收益。（80）收益還原法中，總收益和總費用是否折算到年。（81）收益還原法中，土地收益年限應從估價時點算起，至土地使用權年期屆滿為止。（82）收益還原法中，房屋的計提折舊年限初考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權年限。（83）收益還原法中，建筑物純收益=建筑物現值×建筑物還原利率（84）剩余法中，建筑物售價、建筑費、專業費應當為客觀值（85）剩余法中，計算利息的基數包括待估宗地地價、建筑費、專業費和不可預見費；（86）剩余法中，若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數與利息的計算基數相同，否則，一般為房地產總價值。（87）報告前后敘述不一致，修正系數取值與前述說明相矛盾。（88）土地征用日期與房屋竣工日期相矛盾。（89）計算結果錯誤、打印錯誤。對于所有的計算要進行演算，找出有關計算錯誤。四．估價報告的邏輯性土地估價過程是模擬市場價格形成的過程，也是分析推理的過程，要求前后一致、合乎邏輯。前后矛盾，不合邏輯的表述是報告中常有的錯誤。（90）如在需要特殊說明的事項中，將土地權利狀況表述為“國有劃撥”；而在后面的估價對象描述中，卻又為“國有出讓”。
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