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1、13843280997：
問(wèn)題：第二十四講中的，第（2）求樓價(jià)時(shí) 講義有誤 ，應(yīng)為：商業(yè)部分：60000*4500/（1+15%）3
住宅部分為：10000*2500*30%/（1+15%）3加上
10000*2500*50%/（1+15%）3.5加上
10000*2500*320%/（1+15%）4
請(qǐng)老師給予解答，多謝！

老師：您好！
我看了一下講義,講義是正確的，一個(gè)是建筑面積和售價(jià)要相對(duì)應(yīng),你看一下:你列的式子正好相反.
然后,是折現(xiàn),馬上賣出的30%指數(shù)為零,半年后售出的50%指數(shù)為0.5,一年后售出的20%指數(shù)為1.而且都是住宅樓的出售。

2、xiaoraorao：
問(wèn)題：20講例題中，土地取得費(fèi)用=(4.5+1.5)×10的8次方÷(5×10的8次方)=120元/平方米中的"5×10的8次方"應(yīng)該為"5×10的6次方"這個(gè)大家已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。
但是，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=(2.0X10的8次方)÷(1×10的6次方) 中的“1×10的6次方”卻沒(méi)有明確指出，題中給出工業(yè)用地的宗地面積應(yīng)為“10000=1×10的4次方 M2”。
如用此數(shù)據(jù)算：
1．土地取得費(fèi)為：120(元／?O)
2．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為：200000000÷(10000)＝20000(元／?O)
3．投資利息位:25.2+1229.52+585.71=1840.43(元／?O)
僅從此步就可見(jiàn)計(jì)算數(shù)據(jù)與結(jié)果不可能相等!
若用土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=(2.0X10的8次方)÷(5×10的6次方)=40(元／?O)，則
3.投資利息位:25.2+2.459+1.171=28.83(元／?O)
4.投資利潤(rùn)為：(120+40) ×20％＝32(元／?O)
5.土地增值收益為：(120+40+28.83+32) ×20％＝44.166(元／?O)
6.土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益 ＝120+40+28.83+32+44.166＝264.996(元／?O)
7.修正后的土地價(jià)格=264.996/70%=378.566(元／?O)
此數(shù)據(jù)再經(jīng)過(guò)年期修正也無(wú)法與講義中的答案相一致!
請(qǐng)將此題正確的詳細(xì)解算過(guò)程告訴各學(xué)員.謝謝！請(qǐng)速答復(fù).

老師：您好！
我看了你的問(wèn)題.關(guān)鍵是計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi):題目中主要是涉及到了2億元/KM2換算為元/M2 2億元=10的9次方 1KM2=1X10的六次方平方米. 你看到這個(gè)解釋,清楚嗎? 有問(wèn)題再聯(lián)系,我們會(huì)盡快回答的. 例1.某開(kāi)發(fā)區(qū)征用土地總面積5k?O，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1．5k?O。該開(kāi)發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000?O。根據(jù)測(cè)算，該開(kāi)發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4．5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1．5億元，征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/k?O，開(kāi)發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開(kāi)發(fā)投資的40％，總投資回報(bào)率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％，土地還原率確定為7％。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。 根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下： 1．計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)為：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／?O) 2．計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／?O) 3，計(jì)算投資利息 在本例中，投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，土地取得費(fèi)利息的計(jì)息期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)又分為兩部分，其中40％為第一年投入，計(jì)算期為1．5年；另外60％在第二年投入，計(jì)息期為0．5年，因此投資利息為： 120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／?O) 4．計(jì)算投資利潤(rùn) 投資利潤(rùn)為：(120+200) ×20％＝64(元／?O) 5．計(jì)算土地增值收益 土地增值收益為：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／?O) 6．計(jì)算土地價(jià)格 土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益 ＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／?O) 7．進(jìn)行可出讓土地比率修正 由于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地是無(wú)法出讓的，因此這些土地的價(jià)格要分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去，計(jì)算方法如下： 開(kāi)發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝(開(kāi)發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)／開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積×100％=(5―1．5)／5×100％＝70％ 則可出讓土地的平均單價(jià)＝512．83／70％＝732．61(元／?O) 8．進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正 以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價(jià)格，則50年的土地使用價(jià)格為： 732．61×[1―1／(1+0．07)50]＝707.74(元／?O) 9．計(jì)算土地總價(jià)格 土地總價(jià)格707．74×10000＝7077400(元) 因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格為707．74元／m2，總價(jià)格為7077400元。