土地估價師――土地估價相關知識答疑精選二
發布時間：2012-07-25 共1頁
學員提問1：
老師你好:希望你能將06年考題中的情景分析題講的全面些，你講的那幾到是我會的，你沒講的是我不會的，有80.81.82.83.84.86.87.88.89.90 謝謝你!
老師回答1：
80-84是對地租理論的一個靈活考查，P1為A情況下的農產品社會價值，因為劣等地沒有級差地租，因此A情況下的絕對地租為P1-P2,優等地的級差地租為P2-P4，在B情況下，農產品的社會價格變為P1’，B情況下的絕對地租為P1’－P3，優等地的級差地租為P1’－P3。不知您對此題有什么具體的疑問，對級差地租和絕對地租的講解我在講義及附加的講義中講解很清楚，請參閱。 85．土地取得費及相關稅費、土地開發費分別為( C )元／平方米。 A.150和200 B．200和266．67 C.112.5和150 D．100和200 解析：土地取得費及相關稅費=100000/667=150元，土地開發費＝200000000÷1000000＝200元，選C。 86．土地投資利息為( C )萬元。 A．2．1 B．2．8 C．3．05 D．4．07 解析：平均征地費及相關稅費為10萬元／畝，求得平均征地費及相關稅費總額為10×1.5＝15萬元，完成1平方千米需2億元，則1000平方米需投入20萬元，利息為：15×〔（1+6%）2－1〕＋20×6%＝3.05，選C。 87．土地開發總投資包括( ABD )。 A征地費 B．土地開發費 C．各項稅費 D、投資利息解析：銷售稅費不屬于土地開發總投資中。 88．土地開發利潤為( A )元／平方米。 A．52．5 B．49．58 C．70．0 D．76．11 解析：土地開發利潤＝土地全部投資*全部土地投資回報率＝（150＋200）*0.15＝52.5，選A。 89.土地增值為（B）元/平方米。 A．115.48 B.86.61 C.64.96 D.108.85 解析：土地增值＝土地價格×50年期工業用地土地使用權市場價格與成本價格的比率＝（150＋200＋30500/1000＋52.5）×20%＝86.6，選B。 90.50年期工業用地出讓土地使用權價格為（A）元/平方米。 A．692.86 B.519.65 C.389.74 D.669.34 解析：土地價格＝（150+200+30.5+52.5）×1.2＝519.6 可出讓土地價格的土地比率＝4.5/6＝75% 經可出讓土地價格的土地比率修正后的土地價格＝519.6/75%＝692.8 50年期工業用地出讓土地使用權價格＝692.8×（1-1/(1+7%)50）＝669.28
學員提問2：
請問任老師:我國城市現行建設用地人均標準到底是多少?還有在城市規劃中，過境公路應采用哪種形式布置?
老師回答2：
你好，各城市的情況不同建設用地人均標準不同，1991年的規劃建設用地標準，分為4個等級，1級60.1-75，2級75.1-90，3級90.1-105，4級105.1-120。過境公路應為切線和環線，標注錯誤，已更正。祝順利通過考試！
學員提問3：
任老師：您好！精講班第52講中06年考題86題土地開發投入利息的計息期標準答案是1年，是否錯誤，應按照1.5年和0.5年分別計算，對否？請解答。
老師回答3：
你好，平均征地費及相關稅費為10萬元／畝，求得平均征地費及相關稅費總額為10×1.5＝15萬元，完成1平方千米需2億元，則1000平方米需投入20萬元，利息為：15×〔（1+6%）2－1〕＋20×6%＝3.05。土地費用是一次性投入，所以按2年計算。
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