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    據(jù)市統(tǒng)計(jì)局一項(xiàng)調(diào)查顯示，自2003年以來(lái)，本市開(kāi)始對(duì)整修后的舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，截至2007年年底，全市已有670個(gè)舊小區(qū)、3411萬(wàn)平方米整修后的舊樓區(qū)實(shí)施了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，占整個(gè)面積的77.5%，涉及居民近64萬(wàn)戶。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，全市還將有816萬(wàn)平方米的舊樓區(qū)將陸續(xù)完成整修。伴隨著準(zhǔn)物業(yè)管理覆蓋越來(lái)越多的舊小區(qū)，準(zhǔn)物業(yè)管理遇到的種種瓶頸也日益影響著物業(yè)服務(wù)水平和居民的生活質(zhì)量。

    調(diào)查顯示，主要有三大瓶頸影響著準(zhǔn)物業(yè)管理的水平：

    一是舊樓區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率低，使得一些物管企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因此造|考試|大|成居民對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)不滿意。目前，全市舊樓區(qū)物業(yè)費(fèi)平均收繳率只有50%，最低的只有35%.舊小區(qū)的許多居民還沒(méi)有形成物業(yè)管理有償服務(wù)的消費(fèi)觀念，部分公產(chǎn)房用戶對(duì)交完房租還要交物業(yè)費(fèi)不認(rèn)同，不愿意“認(rèn)購(gòu)”物業(yè)管理服務(wù)。

    二是整修遺留下來(lái)的問(wèn)題影響了準(zhǔn)物業(yè)的后期管理。不少整修過(guò)的小區(qū)存在出入口太多、沒(méi)有門(mén)衛(wèi)值班室、小區(qū)圍墻高度不夠等問(wèn)題，雖然已|考試|大|經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理，但配套設(shè)施的缺乏使不少物管企業(yè)缺少了工作積極性。

    三是舊樓區(qū)的物業(yè)管理水平參差不齊。舊樓區(qū)物業(yè)管理覆蓋面越來(lái)越大，導(dǎo)致物業(yè)管理人員工作量加大，但收入并未隨之增加，使得物業(yè)公司在用人上發(fā)生困難。例如河西區(qū)由于用人緊張，物管處員工掃保面積由最初的每人3300平方米增至5000平方米，人均負(fù)責(zé)的樓棟數(shù)由17.5個(gè)提高到26個(gè)，不斷擴(kuò)大的工作量一定程度上影響了物業(yè)的服務(wù)水平。與此同時(shí)，一些整修后的社區(qū)沒(méi)有建立起舊樓區(qū)物業(yè)管理服務(wù)考核機(jī)制和日常巡查制度，管理出現(xiàn)漏洞，有些小區(qū)門(mén)衛(wèi)值勤人員形同虛設(shè)，小區(qū)衛(wèi)生死角比比皆是。