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     房屋租賃是指在約定的時(shí)間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，并收取租金的一種契約形式。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。為了獲取更收益，把閑置房產(chǎn)作為投資而租賃出去，需進(jìn)行房屋租賃的稅收籌劃。

　　目前，房屋租賃主要有三個(gè)節(jié)稅點(diǎn)。

　　(一)巧用稅率節(jié)稅

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。個(gè)人將居民住房出租用于居住時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》的規(guī)定，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

　　例劉先生把在繁華地段購買的沿街房屋上下兩層作商店出租，合同規(guī)定每年取得租金100000元，那么劉先生應(yīng)納房產(chǎn)稅100000×12%=12000元。

　　劉先生的房屋屬于商住合用，樓上用于居住，樓下用于經(jīng)營。如果劉先生與承租方簽訂兩份房屋租賃合同，樓上按每月2000元租給他人居住，第二份合同將樓下作為經(jīng)營使用，年租金76000元，兩部分合計(jì)租金收入100000元。樓上住房每年的收入為24000元，房產(chǎn)稅率按4%計(jì)算，每年繳納房產(chǎn)稅960元(24000×4%)；樓下商業(yè)用房房產(chǎn)稅76000×12%=9120元，兩項(xiàng)合計(jì)10080元，比不分清用途租賃節(jié)稅12000-10080=1920元。

　　納稅人在出租房屋時(shí)，應(yīng)區(qū)別房屋的使用性質(zhì)，將營業(yè)場所與居住房屋分開，分別簽訂合同。這樣，繳納房產(chǎn)稅時(shí)可以減輕稅負(fù)。

　　(二)巧用計(jì)稅方式節(jié)稅

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。稅法又規(guī)定，用于自己居住的房屋可以免繳房產(chǎn)稅，用于自己經(jīng)營辦公的按房產(chǎn)價(jià)格減去10-30%的余值進(jìn)行計(jì)征；而用于租賃的，則按房產(chǎn)租金收入計(jì)征，租金不得低于同幢物業(yè)或同類型房屋租金的單價(jià)。

　　例私營企業(yè)主劉先生購買了某小區(qū)三室一廳作為辦公用房，建筑面積為164.61平方米，價(jià)值121萬元。按稅法規(guī)定，一年應(yīng)交房產(chǎn)稅10164元[減除率按30%，則應(yīng)納房產(chǎn)稅為1210000×(1-0.3)×1.2%=10164元]。

　　如果他與自己所辦的私營企業(yè)簽定房屋租賃協(xié)議，每月租金按市場行情2000元，則每年應(yīng)納房產(chǎn)稅為2880元(2000×0.12×12)，但同時(shí)還需交納營業(yè)稅、城建稅、教育附加及個(gè)人所得稅。營業(yè)稅、城建稅及教育附加=2000×3%×12×(1+7%+4%)=799.2元；個(gè)人所得稅=2000-1200-2000×12%-2000×3%×(1+7%+4%)×5%×12=296.04元，合計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)2880+799.2+296.04=3975.24元。比上述計(jì)算少納稅6188.76元(10164-3975.24=6188.76)。

　　(三)巧用費(fèi)用扣除節(jié)稅

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》規(guī)定，扣除費(fèi)用的順序明確為：①財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；②由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；③稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。其中，修繕費(fèi)用扣除依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于《征收個(gè)人所得稅若干問題的規(guī)定》規(guī)定，能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予下次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　　房屋出租要負(fù)擔(dān)一定的房屋維修保養(yǎng)費(fèi)用。其租金多少為好呢？一般講，年租金所帶來個(gè)人所得稅邊際稅率的變化，應(yīng)以不超過個(gè)人所得稅的邊際稅率為好。應(yīng)充分利用個(gè)人所得稅稅前扣除規(guī)定，多扣除一些費(fèi)用，縮小稅基，減輕納稅負(fù)擔(dān)。尤其是當(dāng)納稅人的所得適用于超額累進(jìn)稅率時(shí)，如果縮小稅基，其所得適用的最高邊際稅率和實(shí)際稅負(fù)就可能下降。

　　例劉先生個(gè)人出租住房，如果不進(jìn)行裝修，租金為100000元，那么劉先生應(yīng)納個(gè)人所得稅[100000×(1-20%)]×20%=16000元(不考慮其他稅費(fèi))，凈收益100000-16000=84000元。

　　如果，劉先生先把房屋進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)支出20000元，租金變?yōu)?30000元，那么劉先生應(yīng)納個(gè)人所得稅[130000×(1-20%)-800×12]×20%=18880元(不考慮其他稅費(fèi))，凈收益為130000-20000-18880=91120元，兩者相差91120-84000=7120元。