淺析房屋轉(zhuǎn)租行為涉及的房產(chǎn)稅處理
發(fā)布時間：2012-10-24 共1頁
一、轉(zhuǎn)租行為
轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為。
二、中央的規(guī)定
(一)納稅義務人
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)[1986]90號)第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。”
(二)納稅地點
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)[1986]90號)第九條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務機關征收。”
(三)轉(zhuǎn)租行為人不屬于房產(chǎn)稅的納稅義務人
由于暫行條例僅規(guī)定產(chǎn)權(quán)所有人才是房產(chǎn)稅的納稅義務人，而轉(zhuǎn)租行為人不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租行為人對其取得的轉(zhuǎn)租收入不需要繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)所在地的稅務機關也無權(quán)要求轉(zhuǎn)租行為人繳納房產(chǎn)稅。
三、各地意見不一
從暫行條例的規(guī)定可以看出，轉(zhuǎn)租行為人不需要就其取得的轉(zhuǎn)租收入繳納房產(chǎn)稅，那出租人就有可能利用這一點進行避稅。
暫行條例規(guī)定轉(zhuǎn)租行為人不是納稅義務人，但是這樣又可能導致納稅人通過一些安排來避稅，因此，各地稅務機關對此產(chǎn)生了兩種截然不同的觀點：
(一)持繳納房產(chǎn)稅的觀點
《山東省地方稅務局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知》(魯?shù)囟惡痆1999]282號)第三條規(guī)定：“對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收人扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅。”
《吉林省地方稅務局關于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關政策的通知》(吉地稅發(fā)[2006]42號)第二條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅。”
山東地稅和吉林地稅都認為：如果對轉(zhuǎn)租行為不征房產(chǎn)稅的話，納稅人可能利用這一點進行避稅，因此，要求轉(zhuǎn)租人按差額繳納房產(chǎn)稅，堵住這一“漏洞”。
(二)持不繳納房產(chǎn)稅的觀點
《云南省稅務局關于印發(fā)的通知》(云稅四字[1987]14號)第六條規(guī)定：“凡已繳納了房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，租用人又再轉(zhuǎn)租他人所取得的房租收入不再繳納房產(chǎn)稅。”
《廣東省地方稅務局關于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金收入不征房產(chǎn)稅問題的通知》(粵稅發(fā)[1990]432號)的規(guī)定：“根據(jù)房產(chǎn)稅《條例》規(guī)定“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的精神，對單位和個人將租用的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租所取得的租金收入不征收房產(chǎn)稅。”
深圳經(jīng)咨詢12366，回復是企業(yè)轉(zhuǎn)租行為無需繳納房產(chǎn)稅，原因是房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。
《浙江省地方稅務局關于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問題的通知》(浙地稅函[2002]257號)第一條第三款的規(guī)定：“對租入房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租的行為，不征房產(chǎn)稅。”
《安徽省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》(皖地稅[2006]146號)第三條規(guī)定：“出租房屋的個人，為房屋租賃業(yè)稅收的納稅義務人。將承租的房屋轉(zhuǎn)手再出租的，對轉(zhuǎn)租人不征收房產(chǎn)稅。”
《海南省地方稅務局關于房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅的通知》(瓊地稅函[2006]299號)規(guī)定：“《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。承租者承租房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的，由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此對轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。”
《大連市地方稅務局關于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(大地稅函[2006]149號)第三條規(guī)定：“對轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。”
《江蘇省地方稅務局關于重新明確轉(zhuǎn)租房產(chǎn)有關房產(chǎn)稅政策問題的通知》(蘇地稅發(fā)[2006]135號)的規(guī)定：“經(jīng)研究，蘇地稅發(fā)[1999]087號第一條第(四)款“對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的，由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定停止執(zhí)行。對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得的收入，仍按原規(guī)定繳納有關地方稅收。”
《江西省地方稅務局關于對轉(zhuǎn)租房屋收入不征房產(chǎn)稅的通知》(贛地稅發(fā)[2008]95號)規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，因此對單位和個人租賃的房屋再進行轉(zhuǎn)租所取得的收入不征房產(chǎn)稅。”
《湖北省地方稅務局關于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(鄂地稅發(fā)[2008]97號)的規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務人。對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務總局，現(xiàn)明確如下：從發(fā)文之日(2008年5月6日)起對轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅。”
云南、廣東、浙江、安徽、海南、大連、江蘇、江西以及湖北省地稅局都下發(fā)文件，遵循暫行條例的規(guī)定，認為轉(zhuǎn)租行為人不屬于房產(chǎn)稅的納稅義務人，對轉(zhuǎn)租行為不征收房產(chǎn)稅。
四、筆者觀點
綜上所述，中央和大多數(shù)地方都認為轉(zhuǎn)租行為不需要繳納房產(chǎn)稅，但這樣也確實給了納稅人一個進行稅收安排的機會，誰是誰非呢?還是讓數(shù)字說話吧。
案例：
A公司擁有一幢位于市中心的寫字樓，分別租賃給30個客戶，一年租金為1000萬元，A公司便要為此繳納55.5萬元的營業(yè)稅及附加，繳納120萬元的房產(chǎn)稅，不考慮其它稅種的影響，共計繳納稅費175.5萬元。
A公司聽說轉(zhuǎn)租不需要繳納房產(chǎn)稅，為了降低稅負，A公司擬將其擁有的寫字樓以800萬的價格整體租賃給一家物業(yè)管理公司—B公司(老板控制的另一家公司)，再由B公司對外出租，取得1000萬元的租金。測算下來A公司為此需要繳納44.4萬元的營業(yè)稅及附加，繳納96萬元的房產(chǎn)稅;B公司需要繳納55.5萬元的營業(yè)稅及附加;兩家公司合計需要繳納195.9萬元的稅費。A公司并沒有因此而取得稅收利益。
從上述案例可以看出，通過轉(zhuǎn)租視乎是規(guī)避了一部分房產(chǎn)稅，但是又新增加了營業(yè)稅及附加，只有當A公司出租給B公司的金額能控制在B公司對外出租金額的68.38%以下(假設A公司自行對外出租和B公司對外轉(zhuǎn)租的金額是一致的)，采用這種操作才能取得稅收利益。如果上述案例中，A公司以600萬的價格出租給B公司，勢必會引起稅務機關的關注，一旦被稅務機關認定為租金過低且無正當理由的話，對其租金采取核定，A公司將為此安排而付出代價。
因此，筆者認為，對轉(zhuǎn)租行為不征收房產(chǎn)稅遵循了暫行條例的規(guī)定，在稅務機關嚴格執(zhí)法的前提下，也不會給某些納稅人有可乘之機。對于這個問題，山東地稅和吉林地稅也沒有錯，他們從規(guī)定上減弱了稅法的彈性，防止稅務人員在這點上濫用職權(quán)，但是也增加了轉(zhuǎn)租業(yè)務的稅負。
