2014年中級經濟師考試《房地產》章節復習講義10
發布時間：2014-02-26 共1頁
一. 國有建設用地使用權劃撥
(一) 國有建設用地使用權劃撥范圍
國家機關用地和軍事用地
城市基礎設施用地和公益事業用地
國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地
法律、行政法規規定的其他用地
(二) 國有建設用地使用權劃撥程序
申請 審批撥地 發證
(三) 劃撥國有建設用地使用權的管理
劃撥土地轉讓、出租、抵押的條件
土地使用者為公司、企業、經濟組織和個人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產權證明
劃撥土地轉讓﹡
受讓方辦理土地出讓手續，繳納出讓金
不辦理出讓手續，轉讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家
劃撥土地出租
劃撥土地地上物出租的，應將租金中所含的土地收益上繳國家
劃撥土地抵押
房地產抵押的，抵押金額不應包括土地價格
因抵押權實現造成土地使用權轉移的，辦理出讓手續并補交地價
凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理
二.國有建設用地使用權出讓
(一)國有建設用地使用權出讓方式和特征
1.出讓方式
招標,拍賣,掛牌,協議等方式.
2.出讓特征
土地出讓是國家壟斷行為(只有國有土地才能出讓)
出讓使用權有使用期限
使用權出讓是有償的——土地使用權出讓金
建設用地使用權可分別設定——地表、地上、地下分設
土地使用者權利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設施權屬另立
【例題1·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定最高出讓年限取得一宗商業用途上地的使用權，然后建成灑店轉讓。現該酒店的土地使用權最高年限不高于( )年。
A.37
B.40
C.47
D.50
【答案】A
【解析】注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年
【例題2·單選題】【2006年真題】在出讓土地使用權年限為50年的土地上，不允許的單體建設項目是( )。
A.公寓
B.寫字樓
C.工業廠房
D.酒店
【答案】D
【解析】期限可短于但不得高出法定最高年限
【例題3·多選題】【2005年真題】下列建設項目，其土地使用權出讓的最高年限是50年的有( )
A.住宅
B.貨運汽車生產車間
C.大型歌舞廳
D.酒店
E.民辦學校
【答案】BE
(二)國有建設用地使用權出讓金
指通過出讓方式取得土地使用權的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發成本及有關費用
在簽訂出讓合同后60日內支付
(三)招標拍賣和掛牌出讓方式及程序
1.一般規定
編制出讓文件
發布出讓公告
出讓公告的內容
出讓底價的確定
資格審查
2. 三種出讓各自的程序
(1)招標出讓的程序
送達投標書
開標
評標
中標
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結果
辦理土地使用權證書
【重點與難點】
投標人不得少于3個，如果少于3人，出讓人應當終止招標活動
【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權出讓招標公告的內容一般不包括( )。
A.投標人的名稱和地址
B.投標人的資格要求
C.投標保證金
D.確定中標人的標準和方法
【答案】A
【解析】用常識即可決斷，發招標公告時并不知道誰會來投標
(2)拍賣出讓程序
主持人點算競買人
主持人介紹拍賣宗地的情況
主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度，并明確有無底價
主持人報出起叫價
競買人舉牌應價或報價
主持人確認該應價后繼續競價
主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，落槌成交
主持人宣布最高應價者為競得人
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結果
辦理土地使用權證書
【重點與難點】
在拍賣中，競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。
(3)掛牌出讓程序
在掛牌起始日，出讓人將宗地的情況在土地交易所掛牌公布，時間不少于10個工作日
符合條件的競買人填寫報價單報價
出讓人確認該報價后，更新顯示的掛牌價格
出讓人在掛牌截止時間確定競得人
掛牌截至應當由掛牌主持人主持確定
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結果
辦理土地使用權證書
3.建設用地使用權的受讓
簽訂成交確認書
簽訂《建設用地使用權出讓合同》
公布出讓結果
領取建設用地使用權證書
(四)協議出讓及程序
1.協議出讓組織實施管理
2006年出臺<規范>,要求建立協議出讓中的重大事項集體決策制度.
2. 協議出讓范圍
3.協議出讓類型
(1)政府供地(2)原劃撥承租建設用地使用權人申請辦理協議出讓(3)劃撥用地使用權轉讓申請辦理協議出讓(4)出讓用地使用權改變用途協議出讓(5)續期協議出讓
4.協議出讓最低價
不得低于新增用地有償使用費,征地補償費及有關稅費之和,不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%.
5.協議出讓程序
① 擬定并批準協議出讓最低價
② 市、縣國土部門編制土地使用權出讓計劃，報同級政府批準后，向社會公布
③ 申請人向土管部門提出意向用地申請，政府接受申請時間不少于30日
④ 市、縣政府國土部門制定協議出讓土地方案，并確定協議出讓底價
⑤ 市、縣國土部門與意向申請人協商一致，簽訂出讓合同
⑥ 合同簽訂7日內，向社會公布出讓結果，公布時間不得少于15日
⑦ 受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記，領取國有土地使用證
【例題·多選題】【2005年真題】下列關于土地使用權協議出讓最低價的說法中，正確的是( )
A.土地使用權協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)費用以及按照國家規定應繳納的有關稅費之和
B.土地使用權協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)費用之和
C.有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價
D.有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%
E.有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的50%
【答案】AD
【新增內容】
協議出讓過程中，有下列行為之一，對負責人員給予行政處分：
不按照規定公布建設用地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的
確定出讓底價時未經集體決定的
泄漏出讓底價的
低于協議出讓最低價出讓建設用地使用權的
減免建設用地使用權出讓金的
(五)協議出讓于招標拍賣掛牌區別
(1) 使用范圍(2)出讓金形成方式(3)最低價確定的原則
(六)國有建設用地使用權出讓合同
1. 出讓合同的概念
指土地出讓方(國家)與受讓方之間就國有土地使用權出讓達成的權利義務關系的協議
由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
2 .出讓合同的特征
是出讓雙方當事人之間權利義務關系的協議
出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
受讓方一般為境內外公司組織與個人
出讓合同對轉讓合同起著制約作用
3. 出讓合同的內容
土地狀況
土地用途及使用年限
建設規劃設計條件
動工開發期限
出讓金額及支付方式
開發進度與分期投資額度
違約責任
其他條款
【例題·單選題】【2007年真題】《 物權法》 規定的建設用地使用權出讓合同的內容不包括( )。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.動工開發建設期限
D.土地界址、面積
【答案】C
4.出讓雙方的權利義務
出讓方權利義務
對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償
對未按合同規定的期限和條件開發利用土地，可以罰款直至收回土地
應向受讓方提供達到合同規定條件的場地與資料
受讓方權利義務
對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償
可辦理土地登記，領取土地使用證
可按規劃要求開發利用土地
5.出讓合同的變更和解除
變更——較為多見的是改變土地用途
應取得土地管理部門和規劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金
解除——多見于雙方違約或土地管理部門收回土地
【例題·單選題】【2005年真題】土地使用者經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門意，改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，( )。
A.其土地使用權出讓金隨之相應調整
B.新用途的土地使用權出讓金大于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金可做相應調整
C.新用途的土地使用權出讓金小于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金不做調整
D.其土地使用權出讓金由出讓方和受讓方協商確定
【答案】A
【解析】不是可做可不做，而是必須做調整
三.國有建設用地租賃
(一)國有建設用地租賃范圍
適用范圍
國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為
是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式
(二)租賃方式
招標
拍賣
協議
(三)租賃期限
短期租賃
年限不超過5年
長期租賃
5年以上，法定出讓年限以下
(四)租賃合同
租賃期六個月以上的應當由市、縣土地管理部門簽訂合同
(五)承租土地的轉租、轉讓或抵押
轉租
承租土地使用權仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地他項權利
轉讓
承租土地使用權由第三人取得，原承租人脫離合同關系
抵押
地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權隨之抵押
抵押權實現時租賃合同同時轉讓
(六)承租土地使用權的收回
國家因公共利益需要收回，給承租人以補償
承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回
承租土地使用權期滿未續期的，無償收回
四.建設用地使用權作價出資或入股
(一)出資或授權經營使用范圍
以國有土地使用權作價，作為出資投入新設企業
土地使用權由新設企業持有
(二)報批程序
提出申請-擬定土地資產處置方案-初審-備案-變更登記
