房地產(chǎn)買賣的法律行為
發(fā)布時(shí)間：2010-01-14 共1頁
房地產(chǎn)買賣
房地產(chǎn)買賣是雙方轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利的民事法律行為，房地產(chǎn)買賣須經(jīng)過登記，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)買賣是一種民事法律行為，雙方當(dāng)事人必須具備法定條件，其簽訂的合同才能具有法律效力。因此雙方當(dāng)事人必須符合的條件有：①雙方當(dāng)事人應(yīng)是完全民事行為能力人，根據(jù)我國《民法通則》規(guī)定，18周歲以上公民為完全民事行為能力人；16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的人視為完全行為能力人；10周歲以上不滿18周歲的未成年人以及不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人為限制民事行為能力人，其進(jìn)行民事活動(dòng)應(yīng)有法定代理人代理或征得代理人同意。10周歲以下的未成年人及不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無行為能力人，不能進(jìn)行民事行為。法人的民事行為能力始于成立終于終止，在其合法存續(xù)期間的法人購買或出售房屋有一定限制。②賣方必須是房屋所有權(quán)人。③買方必須具有購買能力，不僅指支付合同價(jià)款的能力，其購買房屋的行為也應(yīng)當(dāng)為法律所允許。
中國立法上對房地產(chǎn)買賣的客體條件作了限制性規(guī)定：①只有房屋所有權(quán)人才有權(quán)出賣房屋，非所有權(quán)人在沒有取得房屋所有權(quán)人授權(quán)的情況下不得出賣他人房屋。房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清楚并有合法產(chǎn)權(quán)證件。②凡是經(jīng)過改建、擴(kuò)建的房屋，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)之后方能投入市場交易。③對于已經(jīng)出租的房屋，如果出售必須提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，以免引起購買人和承租人之間的糾紛。④共有房地產(chǎn)如果要出租或出售必須提交共有人同意或委托出賣的證明，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權(quán)。⑤對于享受補(bǔ)貼或以優(yōu)惠價(jià)格購買、建造的房屋，在不滿原定期限時(shí)如要出售，只能按原價(jià)或交易評估出售給原補(bǔ)貼單位或房地產(chǎn)主管部門。⑥對于繼承、贈(zèng)與、分家所得的房屋，必須有公證機(jī)關(guān)或人民法院的法律文書證明方能投入市場交易。
具有以下情況的房地產(chǎn)，不得投入市場進(jìn)行買賣：①產(chǎn)權(quán)未經(jīng)確認(rèn)或產(chǎn)權(quán)糾紛未予出來已經(jīng)有他項(xiàng)權(quán)力不清的；②產(chǎn)權(quán)人出賣房屋后沒有合理居住去向的；③未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)擅自違章自建、擴(kuò)建的；④司法機(jī)關(guān)的行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)力的；⑤國家依法收回土地使用權(quán)的；⑥共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；⑦未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
優(yōu)先權(quán)是指在相同的價(jià)款、支付方式、期限等同等條件下優(yōu)于他人購買的權(quán)力。享有房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的人有：①房地產(chǎn)共有人。②房屋承租人。
可撤銷的房地產(chǎn)買賣合同包括因重誤解和因顯失公平兩種，無效的房屋買賣合同包括：①違反法律法規(guī)政策的房屋買賣，包括：雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的；違反國家和社會(huì)公共利益的；以合法形式掩蓋非法目的的；出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的；享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的等。
?、陔p方當(dāng)事人主體不合格。③規(guī)避法律的買賣行為，如為了逃避債務(wù)而進(jìn)行虛假的房地產(chǎn)買賣。④雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，包括欺詐、脅迫和乘人之危。⑤違反法定形式，如房屋買賣合同未采用書面形式。⑥一方代理人與他方惡意串通。
房地產(chǎn)買賣是雙方轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利的民事法律行為，房地產(chǎn)買賣須經(jīng)過登記，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)買賣是一種民事法律行為，雙方當(dāng)事人必須具備法定條件，其簽訂的合同才能具有法律效力。因此雙方當(dāng)事人必須符合的條件有：①雙方當(dāng)事人應(yīng)是完全民事行為能力人，根據(jù)我國《民法通則》規(guī)定，18周歲以上公民為完全民事行為能力人；16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的人視為完全行為能力人；10周歲以上不滿18周歲的未成年人以及不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人為限制民事行為能力人，其進(jìn)行民事活動(dòng)應(yīng)有法定代理人代理或征得代理人同意。10周歲以下的未成年人及不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無行為能力人，不能進(jìn)行民事行為。法人的民事行為能力始于成立終于終止，在其合法存續(xù)期間的法人購買或出售房屋有一定限制。②賣方必須是房屋所有權(quán)人。③買方必須具有購買能力，不僅指支付合同價(jià)款的能力，其購買房屋的行為也應(yīng)當(dāng)為法律所允許。
中國立法上對房地產(chǎn)買賣的客體條件作了限制性規(guī)定：①只有房屋所有權(quán)人才有權(quán)出賣房屋，非所有權(quán)人在沒有取得房屋所有權(quán)人授權(quán)的情況下不得出賣他人房屋。房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清楚并有合法產(chǎn)權(quán)證件。②凡是經(jīng)過改建、擴(kuò)建的房屋，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)之后方能投入市場交易。③對于已經(jīng)出租的房屋，如果出售必須提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，以免引起購買人和承租人之間的糾紛。④共有房地產(chǎn)如果要出租或出售必須提交共有人同意或委托出賣的證明，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權(quán)。⑤對于享受補(bǔ)貼或以優(yōu)惠價(jià)格購買、建造的房屋，在不滿原定期限時(shí)如要出售，只能按原價(jià)或交易評估出售給原補(bǔ)貼單位或房地產(chǎn)主管部門。⑥對于繼承、贈(zèng)與、分家所得的房屋，必須有公證機(jī)關(guān)或人民法院的法律文書證明方能投入市場交易。
具有以下情況的房地產(chǎn)，不得投入市場進(jìn)行買賣：①產(chǎn)權(quán)未經(jīng)確認(rèn)或產(chǎn)權(quán)糾紛未予出來已經(jīng)有他項(xiàng)權(quán)力不清的；②產(chǎn)權(quán)人出賣房屋后沒有合理居住去向的；③未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)擅自違章自建、擴(kuò)建的；④司法機(jī)關(guān)的行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)力的；⑤國家依法收回土地使用權(quán)的；⑥共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；⑦未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
優(yōu)先權(quán)是指在相同的價(jià)款、支付方式、期限等同等條件下優(yōu)于他人購買的權(quán)力。享有房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的人有：①房地產(chǎn)共有人。②房屋承租人。
可撤銷的房地產(chǎn)買賣合同包括因重誤解和因顯失公平兩種，無效的房屋買賣合同包括：①違反法律法規(guī)政策的房屋買賣，包括：雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的；違反國家和社會(huì)公共利益的；以合法形式掩蓋非法目的的；出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的；享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的等。
?、陔p方當(dāng)事人主體不合格。③規(guī)避法律的買賣行為，如為了逃避債務(wù)而進(jìn)行虛假的房地產(chǎn)買賣。④雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，包括欺詐、脅迫和乘人之危。⑤違反法定形式，如房屋買賣合同未采用書面形式。⑥一方代理人與他方惡意串通。
