建設工程抵押
發布時間：2010-01-14 共1頁
建設工程抵押是指房屋建設工程權利人在房屋建設期間將在建的房屋及土地使用權全部或部分設定抵押。建設工程抵押，其一般流程為：
第一步，債務合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權作擔保。
這一行為應符合以下條件：1、抵押人必須取得了土地使用權證，并應有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證；2、投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上；3、建設工程抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同約定的建設工程造價；4、該建設工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的；5、該建設工程范圍內的商品房尚未預售；6、已簽有資金監管協議；7、符合國家關于建設工程承發包管理的規定；8、已確定施工進度和竣工交付日期。
經紀人在從事建設工程抵押經紀活動中應特別把握以下幾點：1、建設工程所擔保的主債權僅限于建造該建設工程的貸款；2、建設工程抵押必須服從專門機構的監管；3、不得設定最高額抵押。
第二步，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應的土地使用權抵押，當債務不能履行時，抵押權人有權依法處分抵押物。
第三步，抵押雙方持債務合同(主合同)，抵押合同及房地產權利證書，建設工程規劃許可證等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。
第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，房地產權利人領取經注記的建設工程規劃許可證。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經注記的土地使用權證，建設工程規劃許可證到房地產登記機構辦理注銷抵押手續。
題目：經紀人在從事土地使用權抵押經紀活動中，要注意符合以下的幾個條件( )。
A．該土地的使用權出讓金已全部付清，并取得權證
B．所擔保的主債權限于開發建設該出讓或轉讓地塊的貸款
C．所擔保的債權不得超過出讓金的數額
D．所貸款項須由貸款人審查核定
E．不得違反國家有關土地所用權出讓、轉讓的規定和出讓合同的約定
答案：（ABCE）
(三)預購商品房期權抵押
預購商品房期權抵押是指商品房預購人將已經付清房款或已付部分房款的預購商品房期權設定抵押。
未付清房款的預購房設定抵押應符合以下條件：1、抵押所擔保的主債權僅限于購買該商品房的貸款；2、不得設定最高額抵押；3、符合國家關于商品房預售管理的規定。
預購商品房抵押的基本流程為：
第一步，商品房預購人與商品房開發經營企業簽訂商品房預購合同，全部付清或部分付清房價款。
第二步，持商品房預售合同到房地產登記機關登記備案。
第三步，抵押權人與抵押人簽訂抵押合同
第四步，抵押雙方持抵押合同及經房地產登記機構登記備案的商品房預售合同到房地產登記機關辦理抵押登記。
第五步，抵押權人保管其他權利證明，房地產權利人領取已經注記的商品房預售合同。
第六步，債務履行完畢或貸款已經清償，抵押雙方持注銷抵押申請書，其他權利證明及已經注記的商品房預售合同到房地產登記機關辦理注銷抵押登記手續。
(四)現房抵押•
現房抵押是指獲得所有權的房屋及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。現房抵押的一般流程為，：
第一步，債務合同成立。債務人或者第三人將自己依法擁有的房地產作擔保。
如商品房購買人未支付全部房價款的，可向銀行申請貸款，并將該商品房設定抵押作為清償貸款擔保。
第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。
第三步，抵押雙方持抵押合同，房地產權利證書到房地產登記機構辦理抵押登記手續。
第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，抵押人保管已經注記的房地產權利證書。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產其他權利證明及已經注記的房地產權利證書到房地產登記機關辦理注銷抵押手續。
題目：經紀人在從事在建工程抵押活動中應特別把握以下幾點( )。
A該工程是否符合國家建設需要
B．建設者和工程總承包者是否具有一定的經濟能力和資質
C．擔保的主債權僅限于建造該建設工程的貸款
D．必須服從專門機構的監管
E．不得設定最高額抵押
答案：（CDE ）
題目：尚未付清房款的預購商品房期權抵押，應符合下列條件( )。
A 必須已支付該房全部價款的40％以上
B．抵押所擔保的主債權僅限于購買該商品房的貸款
C．不得設定最高額抵押
D．符合國家關于商品房預售管理的規定
E．必須有購房人工作單位的連帶擔保責任
答案：（BCD ）
第一步，債務合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權作擔保。
這一行為應符合以下條件：1、抵押人必須取得了土地使用權證，并應有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證；2、投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上；3、建設工程抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同約定的建設工程造價；4、該建設工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的；5、該建設工程范圍內的商品房尚未預售；6、已簽有資金監管協議；7、符合國家關于建設工程承發包管理的規定；8、已確定施工進度和竣工交付日期。
經紀人在從事建設工程抵押經紀活動中應特別把握以下幾點：1、建設工程所擔保的主債權僅限于建造該建設工程的貸款；2、建設工程抵押必須服從專門機構的監管；3、不得設定最高額抵押。
第二步，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應的土地使用權抵押，當債務不能履行時，抵押權人有權依法處分抵押物。
第三步，抵押雙方持債務合同(主合同)，抵押合同及房地產權利證書，建設工程規劃許可證等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。
第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，房地產權利人領取經注記的建設工程規劃許可證。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經注記的土地使用權證，建設工程規劃許可證到房地產登記機構辦理注銷抵押手續。
題目：經紀人在從事土地使用權抵押經紀活動中，要注意符合以下的幾個條件( )。
A．該土地的使用權出讓金已全部付清，并取得權證
B．所擔保的主債權限于開發建設該出讓或轉讓地塊的貸款
C．所擔保的債權不得超過出讓金的數額
D．所貸款項須由貸款人審查核定
E．不得違反國家有關土地所用權出讓、轉讓的規定和出讓合同的約定
答案：（ABCE）
(三)預購商品房期權抵押
預購商品房期權抵押是指商品房預購人將已經付清房款或已付部分房款的預購商品房期權設定抵押。
未付清房款的預購房設定抵押應符合以下條件：1、抵押所擔保的主債權僅限于購買該商品房的貸款；2、不得設定最高額抵押；3、符合國家關于商品房預售管理的規定。
預購商品房抵押的基本流程為：
第一步，商品房預購人與商品房開發經營企業簽訂商品房預購合同，全部付清或部分付清房價款。
第二步，持商品房預售合同到房地產登記機關登記備案。
第三步，抵押權人與抵押人簽訂抵押合同
第四步，抵押雙方持抵押合同及經房地產登記機構登記備案的商品房預售合同到房地產登記機關辦理抵押登記。
第五步，抵押權人保管其他權利證明，房地產權利人領取已經注記的商品房預售合同。
第六步，債務履行完畢或貸款已經清償，抵押雙方持注銷抵押申請書，其他權利證明及已經注記的商品房預售合同到房地產登記機關辦理注銷抵押登記手續。
(四)現房抵押•
現房抵押是指獲得所有權的房屋及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。現房抵押的一般流程為，：
第一步，債務合同成立。債務人或者第三人將自己依法擁有的房地產作擔保。
如商品房購買人未支付全部房價款的，可向銀行申請貸款，并將該商品房設定抵押作為清償貸款擔保。
第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。
第三步，抵押雙方持抵押合同，房地產權利證書到房地產登記機構辦理抵押登記手續。
第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，抵押人保管已經注記的房地產權利證書。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產其他權利證明及已經注記的房地產權利證書到房地產登記機關辦理注銷抵押手續。
題目：經紀人在從事在建工程抵押活動中應特別把握以下幾點( )。
A該工程是否符合國家建設需要
B．建設者和工程總承包者是否具有一定的經濟能力和資質
C．擔保的主債權僅限于建造該建設工程的貸款
D．必須服從專門機構的監管
E．不得設定最高額抵押
答案：（CDE ）
題目：尚未付清房款的預購商品房期權抵押，應符合下列條件( )。
A 必須已支付該房全部價款的40％以上
B．抵押所擔保的主債權僅限于購買該商品房的貸款
C．不得設定最高額抵押
D．符合國家關于商品房預售管理的規定
E．必須有購房人工作單位的連帶擔保責任
答案：（BCD ）
