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　　考點(diǎn)4：

　　房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因;

　　“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲會(huì)使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買(mǎi)者――這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣牟利，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。

　　歷史上曾出現(xiàn)過(guò)多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀(jì)30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房?jī)r(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花(期房)，第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期;②過(guò)度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

　　可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：

　　1、消費(fèi)性需求。它是購(gòu)買(mǎi)或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。

　　2、投資性需求。它多是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后用于出租。

　　3、投機(jī)性需求。投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購(gòu)買(mǎi))而暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)(或出售)商品，利用商品價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。

　　4、盲目性需求。這是購(gòu)買(mǎi)者自己都不清楚是為了何種目的而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動(dòng)，看到別人在紛紛購(gòu)買(mǎi)，自己也“跟風(fēng)”購(gòu)買(mǎi)。

　　房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：

　　1、與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會(huì)腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢(mèng)想不勞而獲的暴富。

　　2、形成過(guò)程中造成的高房?jī)r(jià)，會(huì)使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購(gòu)買(mǎi)住房的夢(mèng)想破滅，從而會(huì)對(duì)政府產(chǎn)生不滿情緒，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定不利。

　　3、房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價(jià)值急劇“縮小”，大量房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國(guó)家面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)蕭條。

　　4、房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機(jī)者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購(gòu)房者成為“負(fù)資產(chǎn)者”，苦不堪言。

　　5、地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也不利。一是會(huì)降低對(duì)外來(lái)投資的吸引力，二是會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，三是會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。

　　在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。

　　考點(diǎn)5：

　　某種房地產(chǎn)的需求，是指消費(fèi)者(買(mǎi)者)在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購(gòu)買(mǎi)的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

　　形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)。

　　如果僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望;如果僅有第二個(gè)條件，不能命名購(gòu)買(mǎi)行為實(shí)際發(fā)生。所以，在確定需求時(shí)，只考查有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，人們的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。