09年房地產經紀人考試考點預測二
發布時間：2010-01-14 共1頁
考點1：
在經濟學里有一個專門術語來描述市場競爭狀態，即市場結構。根據競爭程度的不同，市場結構可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。
1、完全競爭
完全競爭市場必須具備以下幾個條件：
(1)所買賣的商品具有同質性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場;
(2)有相當多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數量在市場上僅占微小份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者;
(3)市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預測未來的價格;
(4)買者和賣者都可以自由進出市場;
(5)買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預。
2、壟斷競爭
壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點：
(1)賣者和買者都比較多;
(2)產品存在差異，即產品在質量、功能、外觀、品牌、服務等方面存在差別;
(3)市場信息比較完全。
3、寡頭壟斷
寡頭壟斷是少數幾個生產者的產量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結構。在寡頭壟斷市場上，生產者之間存在著競爭，但寡頭生產者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產者之間的價格戰往往會使整個市場的產品價格下降，從而使每個生產者都受損失。而且由于生產者數量少，生產者之間容易達成某種妥協。這種競爭主要發生在產品有差異的生產者之間，而在產品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭生產者在定價方面就會進行勾結。
4、完全壟斷
完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。
一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點：
(1)只有一個賣者，而買者很多;
(2)產品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產品差異;
(3)新生產者不能進入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。
造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷)、專利、規模經濟等
考點2：
在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會極力謀求抬高價格;買方為賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。根據買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。
競爭關系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內部成員之間的競爭和買方內部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結果卻會降低價格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結果卻會抬高價格。
考點3：
房地產市場周期大體有以下幾個階段：
1、上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋(房地產)供不應求。需求的增加主要是實質性的消費需求突然增加，因而多發生在人口大量遷入、經濟復蘇、收人增加等時期。由于實質性需求的突然增加，市場上的房屋(房地產)供給不足，租金和售價不斷上升;隨著租金和售價的上升，對房地產的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲;二手房屋的價格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2、高峰期。在這一時期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現減少的勢頭。由于實質性消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大;大批開發項目開工;房屋空置率也經歷了在上升期的基礎上繼續下降到該階段后期開始上升的過程。
3、衰退期。由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續完成并投放市場，因而房地產供給大于需求，價格出現下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難;投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手，舊房交易量大;售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。
4、低谷期。需求繼續減少，新的供給不再產生或很少產生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很小;開發項目開工率低;消費需求依市場慣性減少，租金下降，
