房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人復(fù)習(xí)講義之調(diào)研的程序
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
為了使市場調(diào)研工作順利進(jìn)行，保證質(zhì)量，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，應(yīng)按一定程序進(jìn)行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制訂調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議
一、確定調(diào)研目的
一般來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。
(一)探測性調(diào)研
當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)研哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)研來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。
(二)描述性調(diào)研
描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。與探測性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要事先擬定計劃，需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。
(三)因果性調(diào)研
這種調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。
(四)預(yù)測性調(diào)研
預(yù)測性調(diào)研是通過搜集、分析和研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計未來一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。
【例題】 ： 某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售量下降，但一時不知是什么原因，此時，該公司最適合采用( )方法來找出癥結(jié)所在。
A．預(yù)測性調(diào)研 B．探測性調(diào)研
C．描述性調(diào)研 D．因果性調(diào)研
答案：B
二、搜集信息資料
調(diào)研的主要任務(wù)就是搜集信息資料，搜集方式有：經(jīng)常不斷、定期、需要時、更新。 三、初步調(diào)研
初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程：
(一)研究搜集的信息材料
1．研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷?其價格如何?當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對房產(chǎn)有什么偏愛?
2．分析企業(yè)內(nèi)部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析，從而找出產(chǎn)生問題的原因和線索。
(二)與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話
從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場占有率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價格定得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計不十分合理、材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國內(nèi)各種名牌材料等等。
(三)了解市場情況
市場是無情的，消費(fèi)者對本公司所開發(fā)經(jīng)營房產(chǎn)的態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購買本公司商品房，就需要對用戶進(jìn)行調(diào)研研究。
四、調(diào)研設(shè)計
一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計以下4種調(diào)研表格：
1．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。
2．房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況(暖氣、燃?xì)狻㈦娫挕⒓矣秒娖鳌N衛(wèi)設(shè)備)、環(huán)境條件(庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等)、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項目。
3．房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件(預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。
4．房地產(chǎn)個案實調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料來源和日期等。
五、現(xiàn)場調(diào)研
現(xiàn)場調(diào)研即按調(diào)研計劃通過各種方式到調(diào)研現(xiàn)場獲取原始資料和搜集由他人整理過的次級資料。現(xiàn)場調(diào)研工作的好壞，直接影響到調(diào)研結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)研人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。
這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號，就是把調(diào)研資料編人適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。
六、撰寫和提交調(diào)研報告
撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報告反映了調(diào)研工作的最終成果。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。撰寫調(diào)研報告應(yīng)做到：
① 客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)研成果；
② 報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出；
③ 文字精練，用語中肯；
④ 結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點；
⑤ 報告后應(yīng)附必要的表格和附圖，以便閱讀和使用；
⑥ 報告完整，印刷清楚美觀。
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