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一、可行性研究
  市場(chǎng)細(xì)分揭示了企業(yè)所面臨的細(xì)分市場(chǎng)的各種機(jī)會(huì)，那么企業(yè)該如何評(píng)價(jià)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，選擇哪個(gè)或哪幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)呢?換句話(huà)說(shuō)，怎樣對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做出選擇?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇目標(biāo)的過(guò)程就是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和做出投資決策的過(guò)程。
 (一)可行性研究的概念
 可行性研究要解決的是某一特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。如果在具體的限制條件和可供利用的各種資源情況下，存在一個(gè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的合理的概率，就可以認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目是可行的。可行性研究尋求的是“這個(gè)項(xiàng)目行不行”的答案。這里不僅要估算支出的數(shù)額和時(shí)間，還要估算預(yù)期收入的數(shù)額和時(shí)間，并評(píng)價(jià)這些估算的置信程度。更確切地說(shuō)，在具體的限制條件下，如果研究人員認(rèn)為某一方案能夠?qū)崿F(xiàn)一個(gè)令人滿(mǎn)意的明確的目的，這時(shí)就可以認(rèn)為該項(xiàng)目是“可行的”。
1．可行性問(wèn)題的范圍
可行性研究人員在做可行性研究時(shí)，往往根據(jù)他們的專(zhuān)業(yè)背景，選擇他們所熟悉的方法。因此，建筑師關(guān)注的焦點(diǎn)往往在于項(xiàng)目所在地的自然條件和工程結(jié)構(gòu)，規(guī)劃師關(guān)心的是土地利用法規(guī)和城市建設(shè)規(guī)劃。同樣，投資分析師往往從金融角度來(lái)回答項(xiàng)目的可行性問(wèn)題。而一個(gè)項(xiàng)目可行必須是：在項(xiàng)目所在地的各種限制條件下，滿(mǎn)足自然可行；在法律、法規(guī)和土地利用限制條件下，滿(mǎn)足法律可行；財(cái)務(wù)方面的可行及技術(shù)可行。
2．可行性研究的價(jià)值
從最近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目并不完全是因?yàn)橐恍┡既坏脑虿艤N(xiāo)和虧本，而是從一開(kāi)始就注定是沒(méi)有市場(chǎng)的、注定要失敗的。例如有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)和地價(jià)最高的時(shí)候入市，等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成推出市場(chǎng)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)付出了過(guò)高的成本，挽救這個(gè)項(xiàng)目為時(shí)已晚。
3．可行性研究中應(yīng)注意的若干問(wèn)題
可行性研究應(yīng)盡量避免以下問(wèn)題：
 (1)房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志影響研究的客觀性。
 (2)項(xiàng)目研究人員的專(zhuān)業(yè)水平低。
 (3)可行性研究人員與項(xiàng)目有利益關(guān)系。
 (4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不重視可行性研究。
 歸根結(jié)底，可行性研究的好壞與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的操作和態(tài)度有密切關(guān)系。
(二)可行性研究的過(guò)程
可行性研究從廣義上來(lái)講包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目的評(píng)估和決策4個(gè)工作階段，從狹義上來(lái)講是指詳細(xì)可行性研究。
1．投資機(jī)會(huì)研究
投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)，以土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。在可行性分析專(zhuān)業(yè)人士考慮企業(yè)目標(biāo)和項(xiàng)目可能產(chǎn)出的結(jié)果之前，投資目標(biāo)本身應(yīng)給予明確界定。
美國(guó)專(zhuān)家詹姆斯•格拉斯坎普認(rèn)為可以將房地產(chǎn)可行性分析分解成如下三類(lèi)問(wèn)題：
(1)在預(yù)先確定的地塊上，研究開(kāi)發(fā)類(lèi)型。這時(shí)，企業(yè)已經(jīng)選定了一個(gè)地塊，要研究的是在各種開(kāi)發(fā)類(lèi)型中選擇一個(gè)最能滿(mǎn)足企業(yè)目標(biāo)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型。在這種情況下，地塊的自然條件和法律約束以及根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定的區(qū)位條件就構(gòu)成了分析的出發(fā)點(diǎn)。
(2)預(yù)先確定的投資類(lèi)型，尋找合適的地塊。這時(shí)企業(yè)已經(jīng)明確了投資類(lèi)型，要尋找的是一個(gè)最合適的地塊或一組最合適的存量物業(yè)。在這種情況下，研究的出發(fā)點(diǎn)就是具體投資類(lèi)型的各種要求和經(jīng)濟(jì)區(qū)位問(wèn)題。
(3)投資資金確定的情況下尋找投資機(jī)會(huì)。這時(shí)，企業(yè)希望從眾多的投資方案中選擇一個(gè)(或一組)最有前途又能滿(mǎn)足企業(yè)投資目標(biāo)的投資方案。
投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30％，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2 %--0.8%，如果投資機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
2．初步可行性研究
初步可行性研究又稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。
具體分析內(nèi)容如下：
(1)初步可行性研究的角度與方法。
(2)識(shí)別各種限制條件。
(3)初步財(cái)務(wù)可行性。
初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20％，所需費(fèi)用約占總投資的0.25％～1.5％。
3．詳細(xì)可行性研究
詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
詳細(xì)可行性研究的主要內(nèi)容有：
①    項(xiàng)目概況。
②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查(包括拆遷補(bǔ)償、安置)。
③市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析。這部分內(nèi)容是整個(gè)可行性研究的重中之重，市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況分析準(zhǔn)確與否直接關(guān)系項(xiàng)目的發(fā)展前景。
④成本估算。成本估算也是可行性研究的關(guān)鍵之一。
⑤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)形式研究。
⑥開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃。
⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析。
⑧結(jié)論及建議。
 詳細(xì)可行性研究階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10 %，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0％，大型復(fù)雜的工程約占0．2 % ～1．0％。
4．項(xiàng)目的評(píng)估和決策
按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢(xún)公司或有關(guān)專(zhuān)家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段。