房地產經紀人復習考點八
發布時間：2010-01-14 共1頁
考點1：
成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。
理解成交價格，還應對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關系有所了解：
1、賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產時所愿意接受的價格。
2、買價是站在買者的角度，指買者購買房地產時所愿意支付的價格。
3、賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。
市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。
理論價格是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
在正常市場或正常經濟發展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠。但在投機心態驅使和非理性預期下，產生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經濟下形成的畸高價格
考點2：
原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產在當初購置時的價格或發生的支出。
賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產的原始價值減去已提折舊后的余額。
原始價值是始終不變的；賬面價值是隨時間的推移而減少的。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產由于具有保值增值性，通常雖然經過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。
考點3：
從政府對價格管制或干預的程度來看，價格有市場調節價、政府指導價和政府定價。
市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。
政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。如在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。
考點4：
總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區域范圍內的房地產整體的價格。房地產的總價格一般不能反映房地產價格水平的高低。
單位價格簡稱單價，是指一個計量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位面積的房地價格。
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價與土地總價的關系是：
樓面地價＝土地總價/總建筑面積
樓面地價＝土地總價/容積率
認識樓面地價的作用十分重要。在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。
考點5：
實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。
名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
考點6：
現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內（可視為在交易達成的同時）進行商品交割的價格。
期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。
期房價格通常低于現房價格。
期房價格與現房價格之間的關系有：
期房價格=現房價格－預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值－風險補償
上述關系是期房與現房同品質（包括工程質量、功能、戶型、環境和物業管理服務等）下的關系。在現實中常常出現同地段的期房價格比現房價格高的相反現象，這主要是由于兩者的品質不同，現房的戶型差、功能已落后。
考點7：
1、土地價格
土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。
土地的生熟程度主要有下列5種：
（1）未征用補償的農地；
（2）已征用補償但未做“三通一平”或以上開發的土地；
（3）已做“三通一平”或以上開發的土地；
（4）在現有城區內有待拆遷建筑物的土地；
（5）已做拆遷補償安置的城市空地。
2、建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。
