房地產經紀人復習考點七
發布時間：2010-01-14 共1頁
考點1：
為直觀地反映現金流量與時間的關系，便于分析和計算，通常將現金流入、現金流出及其量值的大小、發生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現金流量圖。
現金流量圖的習慣表示方法是：
1、用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；
2、劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到 n 結束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。
3、用帶箭頭的垂直線段代表現金流量，箭頭向上表示現金流入，箭頭向下表示現金流出，以垂直線的長短來表示現金流量的絕對值大小，即現金流量越大，垂直線越長。
綜上所述，把握現金流量圖應把握下列幾點：
1、時間段的總長度：時間段從何時開始至何時結束。
2、時間段的指向：時間的推移是自右向左，即右邊為過去，左邊為未來。
3、時間段的劃分：根據實際需要，按年、半年、季、月等，對時間段進行劃分。
4、現金流量在時間段上發生的具體時點。
5、現金流量在該時點上發生的具體數額。
6、現金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量。
考點2：
任何一項理性的投資在事前都應經過3個階段：
1、投資機會尋找；
2、投資機會評價（又稱投資項目評價、投資方案評價）；
3、投資機會選擇（又稱投資決策，其結果為投資和不投資兩種）。
其中，投資項目經濟評價是最重要的環節之一，它為投資決策提供依據。
投資既要獲取收益，又要承擔風險。所謂風險，是指投資收益的不確定性，即投資的結果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至會有虧損。任何一項投資都包含著收益和風險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為3個方面：
1、預期收益的大小；
2、預期收益的持續時間；
3、預期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩定性等）。
風險分析包括風險發生的可能性和它所產生的后果大小兩個方面。具體來說，如果風險一定，投資者會選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會選擇風險最小的。高風險要求有高收益――投資者希望取得較高的預期收益，作為其冒較大風險的補償。
根據風險偏好，可以將投資者分為3類：
1、投機型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。
2、保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。
3、普通投資者，大多數投資者屬于這一類。
考點3：
內部收益率（IRR） 稱財務內部收益率，是指使項目各期的凈現金流量的現值之和等于零時的折現率。其計算公式為：
求出內部收益率（IRR）后，將其與基準收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：
當IRR＞ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
當IRR＜ic，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的。
當IRR＝ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
內部收益率與凈現值法的主要區別：
1、凈現值是一個數額，內部收益率是一個比率。
2、凈現值法需要預先確定一個折現率，內部收益率法則不需要預先確定一個折現率。
內部收益率法存在的問題：
內部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現金流量折現方法的結果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設；二是多重根的問題。
投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現的現金流量
考點4：
“價值”一詞在不同領域有不同的內涵，如有哲學的、美學的，這里所講的價值是經濟學的。在經濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現為一定數量的貨幣或其他商品。人們在經濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。
考點5：
某一房地產的投資價值，是指該房地產對于某個具體的投資者的經濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產所估計的價值。而該房地產的市場價值，是指該房地產對于一個典型的投資者（他代表了市場上大多數人的觀點）的經濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。
投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法――價值是未來凈收益的現值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現率是與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機會成本。機會成本越大者，要求的收益率會越高。
投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產投資者對房地產都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產。
