房地產經紀人復習考點二
發布時間：2010-01-14 共1頁
考點1：
在經濟學里有一個專門術語來描述市場競爭狀態，即市場結構。根據競爭程度的不同，市場結構可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。
1、完全競爭
完全競爭市場必須具備以下幾個條件：
（1）所買賣的商品具有同質性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場；
（2）有相當多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數量在市場上僅占微小份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者；
（3）市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預測未來的價格；
（4）買者和賣者都可以自由進出市場；
（5）買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預。
2、壟斷競爭
壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點：
（1）賣者和買者都比較多；
（2）產品存在差異，即產品在質量、功能、外觀、品牌、服務等方面存在差別；
（3）市場信息比較完全。
3、寡頭壟斷
寡頭壟斷是少數幾個生產者的產量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結構。在寡頭壟斷市場上，生產者之間存在著競爭，但寡頭生產者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產者之間的價格戰往往會使整個市場的產品價格下降，從而使每個生產者都受損失。而且由于生產者數量少，生產者之間容易達成某種妥協。這種競爭主要發生在產品有差異的生產者之間，而在產品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭生產者在定價方面就會進行勾結。
4、完全壟斷
完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。
一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點：
（1）只有一個賣者，而買者很多；
（2）產品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產品差異；
（3）新生產者不能進入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。
造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規模經濟等
考點2：
在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會極力謀求抬高價格；買方為賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。根據買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。
競爭關系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內部成員之間的競爭和買方內部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結果卻會降低價格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結果卻會抬高價格。
考點3：
房地產市場周期大體有以下幾個階段：
1、上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋（房地產）供不應求。需求的增加主要是實質性的消費需求突然增加，因而多發生在人口大量遷入、經濟復蘇、收人增加等時期。由于實質性需求的突然增加，市場上的房屋（房地產）供給不足，租金和售價不斷上升；隨著租金和售價的上升，對房地產的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2、高峰期。在這一時期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現減少的勢頭。由于實質性消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發項目開工；房屋空置率也經歷了在上升期的基礎上繼續下降到該階段后期開始上升的過程。
3、衰退期。由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續完成并投放市場，因而房地產供給大于需求，價格出現下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。
4、低谷期。需求繼續減少，新的供給不再產生或很少產生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很小；開發項目開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降，
考點4：
房地產“泡沫”的含義和形成原因；
“泡沫”一詞用在經濟方面是指一種價格運動現象，即價格泡沫，具體是指一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產生價格還會進一步上漲的預期，從而又吸引了新的買者――這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產本身的使用及其盈利能力并不感興趣。
歷史上曾出現過多次資產或商品的“泡沫”現象，最著名之一的是17世紀30年代發生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。
房地產“泡沫”表現為地價、房價人為地、不合理地持續上漲，且其上漲速度遠遠超過了整個經濟的增長速度。在房地產中，最容易出現“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現“泡沫”。
房地產“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預期；②過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產價格看漲的共同預期是形成房地產“泡沫”的基礎。
可將房地產需求歸納為4類：
1、消費性需求。它是購買或承租房地產后直接用于生活或生產。
2、投資性需求。它多是購買房地產后用于出租。
3、投機性需求。投機是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）商品，利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。
4、盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風”購買。
房地產“泡沫”有許多危害：
1、與其他資產的“泡沫”一樣，會腐蝕人們創業敬業精神，使人們不安心于正業，夢想不勞而獲的暴富。
2、形成過程中造成的高房價，會使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會對政府產生不滿情緒，對社會的穩定不利。
3、房地產“泡沫”破滅后，房地產價值急劇“縮小”，大量房地產抵押貸款得不到償還，產生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導致金融危機，企業倒閉，工人失業，使國家面臨嚴重經濟蕭條。
4、房地產“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產”的投資者和投機者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產者”，苦不堪言。
5、地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當地經濟的發展也不利。一是會降低對外來投資的吸引力，二是會降低本地區產業的市場競爭力，三是會使現有的投資者外遷。
在現代市場經濟下股票和房地產容易出現“泡沫”。
考點5：
某種房地產的需求，是指消費者（買者）在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產的數量。
形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。
如果僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；如果僅有第二個條件，不能命名購買行為實際發生。所以，在確定需求時，只考查有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。
