房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論習(xí)題――答案詳解(5)
發(fā)布時(shí)間：2010-01-14 共1頁
第41題
試題答案：ACD
知識點(diǎn)：
第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述 ☆☆☆☆☆考點(diǎn)5：經(jīng)紀(jì)收入；
傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源，其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。它是對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)付出的勞動(dòng)、花費(fèi)的資金和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的總回報(bào)。國家保護(hù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擁有從事合法經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并取得傭金的權(quán)利。
傭金可分為法定傭金和自由傭金。
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，應(yīng)將傭金的數(shù)量、支付方式、支付期限及中介不成功時(shí)中介費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等明確寫入合同。
在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，有一類與傭金貌似相同的東西，那就是回扣。雖然回扣與傭金有很多相似之處，它們都是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，在正常運(yùn)作的條件下都能起到促進(jìn)商品流通的作用。兩者之間有本質(zhì)的差別。傭金是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所得到的合理合法收入，它是由經(jīng)營收入、勞動(dòng)收入和風(fēng)險(xiǎn)收入構(gòu)成的綜合體。傭金以經(jīng)紀(jì)合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而不是具體經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人員個(gè)人。只要經(jīng)紀(jì)合同是合法的，傭金就是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)正大光明的合法收入。而回扣是由賣方暗中轉(zhuǎn)讓給買方具體經(jīng)辦人的一部分讓利，既不是風(fēng)險(xiǎn)收入，也不是勞動(dòng)收入和經(jīng)營收入。收受回扣屬于違法違規(guī)行為。支付傭金則是為了實(shí)現(xiàn)委托人進(jìn)行交易的具體目的，只有當(dāng)目的實(shí)現(xiàn)了，一項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)才算最終完成，它作用的最終效果應(yīng)是商品交易的成功，而不僅僅是提供信息。
第42題
試題答案：ACD
知識點(diǎn)：
第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述 ☆☆考點(diǎn)7：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵和必要性；
1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促進(jìn)他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動(dòng)的經(jīng)營行為。在上述定義中，應(yīng)把握3個(gè)核心概念。
（1）居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。
（2）代理，是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。
（3）傭金，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。
2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性
由于經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有傳播經(jīng)濟(jì)信息、加速商品流通、優(yōu)化資源配置等一系列獨(dú)特作用，因此，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)已成為市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)必不可少的組成部分。對于房地產(chǎn)市場而言，由于房地產(chǎn)商品及其交易的特殊性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更是其不可或缺的重要組成部分。
首先，由于房地產(chǎn)的價(jià)格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)不宜通過經(jīng)銷商出售。
其次，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的獨(dú)特商品，其交易過程是要把消費(fèi)者往產(chǎn)品處集中，以達(dá)到認(rèn)識和購買的目的。這對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說往往并不經(jīng)濟(jì)，直接銷售力量不強(qiáng)會積壓資金。在通常情況下，產(chǎn)銷分離是一種合理的選擇，經(jīng)紀(jì)人員能以合理的費(fèi)用提供專業(yè)化銷售服務(wù)。
第三，由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，使得每一筆交易都需要耗費(fèi)時(shí)日，并且還要懂得有關(guān)的法律、財(cái)務(wù)或估價(jià)知識。訓(xùn)練有素的經(jīng)紀(jì)人員能為買賣雙方提供各種專業(yè)幫助。而且房地產(chǎn)買方大都需要融資，經(jīng)紀(jì)人員熟悉抵押貸款的各種規(guī)定，能幫助買主向金融機(jī)構(gòu)籌措購房貸款。因此，在一些市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，絕大部分房地產(chǎn)交易均經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的努力。如在美國，成交的存量房買賣總量當(dāng)中，約有80%的房地產(chǎn)交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的經(jīng)紀(jì)服務(wù)而成交的。
第43題
試題答案：BCE
知識點(diǎn)：
第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述 ☆☆☆☆考點(diǎn)11：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性；
1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性
與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。
所謂服務(wù)是指行為主體通過該項(xiàng)活動(dòng)使另一個(gè)主體即服務(wù)對象獲得某種利益。
依據(jù)中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體分類，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、價(jià)格評估、咨詢、物業(yè)管理等更具有服務(wù)業(yè)的性質(zhì)。
目前中國的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的是《城市房地產(chǎn)管理法》中所稱的房地產(chǎn)中介，它包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢。廣義的包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)代理服務(wù)的各類服務(wù)性機(jī)構(gòu)，如經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。
2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)性
在經(jīng)濟(jì)生活的商品體系中，房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。首先，它直接以土地為基本物質(zhì)構(gòu)成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動(dòng)產(chǎn)品，因而在價(jià)格影響因素和價(jià)格形成、運(yùn)動(dòng)機(jī)制上具有不同于一般完全勞動(dòng)產(chǎn)品的商品特性。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要把握交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素--價(jià)格，就必須具備一定的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價(jià)格評估的專業(yè)知識以及豐富的市場經(jīng)驗(yàn)。
其次，房地產(chǎn)作為價(jià)值量很大的單項(xiàng)商品，人們在購買房地產(chǎn)商品時(shí)，常常不可缺少信貸的支持。
第三，房地產(chǎn)是人們生活、生產(chǎn)必不可少的基本物質(zhì)資料，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不僅要把握房地產(chǎn)交易作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一般規(guī)律，還要洞悉和把握其所涉及的社會、情感等因素，盡力促使每一筆交易能產(chǎn)生最大的社會效益。
第四，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其交易須通過一系列法律程序才能完成，這要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員須熟悉與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律、法規(guī)和具體手續(xù)。
3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的地域性
房地產(chǎn)的空間固定性使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的地域性。
第44題
試題答案：ACDE
知識點(diǎn)：
第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 ☆☆☆☆考點(diǎn)3：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申請注冊的條件；
申請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊的人員，必須同時(shí)具備下列條件：
1．遵紀(jì)守法，遵守注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德；
2．取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》或者《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，證件自核發(fā)之日起超過3年的，應(yīng)附達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)的證明材料；
3．經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)同意；
4．無不予注冊情形。
有下列情形之一的，不予注冊；
1．不具有完全民事行為能力的；
2．受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至申請之日止不滿5年的；
3．在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)中被暫停注冊，暫停注冊期間未滿的；
4．被注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊證書的，自注銷決定作出之日起不滿3年的；
5．所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未通過備案或者年檢不合格的；
6．有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年，自核準(zhǔn)注冊之日起計(jì)算。注冊有效期滿，需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)于期滿前3個(gè)月，到原注冊管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。再次注冊的，除了應(yīng)提供初次注冊時(shí)應(yīng)提供的證明外，還須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人調(diào)離所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，由所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收回《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》，并在解聘后30日內(nèi)交回國務(wù)院建設(shè)行政主管部門注銷。
第45題
試題答案：ABDE
知識點(diǎn)：
第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 ☆☆☆☆考點(diǎn)6：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合的基本要求；
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德基本要求主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念3個(gè)方面。
1．守法經(jīng)營
遵紀(jì)守法是每個(gè)公民的基本道德修養(yǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員更應(yīng)牢固樹立這一思想觀念，并理解其對自己的職業(yè)活動(dòng)的特殊意義。
房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)交易必須通過有關(guān)的法律程序才能得以完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以促成他人的房地產(chǎn)交易成交作為自己的服務(wù)內(nèi)容的，因此，必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的法律、法規(guī)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須遵從政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的上崗、開業(yè)規(guī)定，不得無照、無證執(zhí)業(yè)和經(jīng)營。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如接受委托、簽訂合同、刊登廣告、收取傭金等各個(gè)環(huán)節(jié)，都必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
2．以“誠”為本
“誠” 的第一要義是真誠，即真心以客戶的利益為己任。一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果在交易商品未成交時(shí)即收取所謂的“看房費(fèi)”，或者獲取傭金以外的其他經(jīng)濟(jì)利益，往往會失信于客戶。所以，從“真誠”的要求出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一定要樹立“不成交不收費(fèi)”、“傭金是唯一收入” 的觀念。
“誠”的第二要義是坦誠，即誠實(shí)地向客戶告知自己的所知。這樣的交易不容易產(chǎn)生后續(xù)糾紛，也有助于客戶對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及其機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信賴感。
3．恪守信用
信用是保持經(jīng)紀(jì)活動(dòng)運(yùn)行的重要因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)牢固樹立“信用是金”的思想觀念。要言必行，行必果；不隨意許諾，避免失信。
4．盡職守責(zé)
(1)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的許多環(huán)節(jié)都是必不可少的，經(jīng)紀(jì)人員決不能為圖輕松而省略，也不能馬馬虎虎，敷衍了事；
(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以自己擁有的房地產(chǎn)專業(yè)知識、信息和市場經(jīng)驗(yàn)來為客戶提供服務(wù)的，必須不斷提高自己的專業(yè)水平；
(3)房地產(chǎn)屬于大宗資產(chǎn)，在交易活動(dòng)中，除非客戶涉及違法，否則經(jīng)紀(jì)人員決不能將客戶的機(jī)密散布出去，更不能以此謀利，應(yīng)該替客戶嚴(yán)守秘密，充分保護(hù)客戶的利益；
(4)在中國目前的體制下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是以自己所從業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義來執(zhí)業(yè)的，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對自己所從業(yè)的機(jī)構(gòu)也承擔(dān)一定的責(zé)任。這種責(zé)任一是要幫助公司實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，二是要維護(hù)公司信譽(yù)、品牌。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須做到在聘用合同期內(nèi)忠于自己的機(jī)構(gòu)，不隨意“跳槽”或“腳踩兩只船”；同時(shí)，在言談舉止和經(jīng)紀(jì)行為上都要從維護(hù)公司信譽(yù)出發(fā)，決不做有損公司信譽(yù)、品牌的事情。
5．公平競爭，團(tuán)結(jié)合作
市場經(jīng)濟(jì)是以優(yōu)勝劣汰為基本原則的，激烈的市場競爭是市場經(jīng)濟(jì)的必然現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以坦然的心態(tài)、公平的方式參與競爭。那些詆毀同行、惡意削價(jià)等不正當(dāng)競爭方式，實(shí)質(zhì)上是不敢進(jìn)行公平競爭的表現(xiàn)。
競爭與合作是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人時(shí)刻面對的問題，而“公平競爭、團(tuán)結(jié)合作”是制勝的前提。
第46題
試題答案：AD
知識點(diǎn)：
第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 ☆☆☆考點(diǎn)7：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)基本要求；
1．自知、自信
所謂自知，是指對自己的了解。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對自己的職業(yè)應(yīng)有充分而正確的認(rèn)識，要對這一職業(yè)的責(zé)任、性質(zhì)、社會作用和意義、經(jīng)濟(jì)收益等各方面有一個(gè)全面和客觀的認(rèn)識。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作是與人打交道的工作，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員會在工作中遇到各種各樣的人。通常人們在遇到地位比自己高的人時(shí)，會產(chǎn)生拘束、壓抑的感覺。此外，與一些性格較特殊的人打交道，常常也是令人頭痛的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須學(xué)會與各種不同的人，特別是地位比自己高的人，進(jìn)行溝通。這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員具有充分的自信心。自信來源于自知，另一方面，經(jīng)紀(jì)人員自身的專業(yè)水平也是自信心的重要保證。
