房地產經紀概論習題――答案詳解(3)
發布時間：2010-01-14 共1頁
第21題
試題答案：A
知識點：
第七章 房地產經紀其他業務 ☆☆考點1：房地產行紀的概念；
行紀又稱信托，就是指行紀人受他人委托，以自己的名義代他人購物、從事貿易活動或寄售物品，并取得報酬的法律行為。《中華人民共和國合同法》第二十二章提出了行紀合同的相關法律條款，表明法律并未禁止行紀活動，因為行紀對活躍商品經濟，調劑余缺，促進物資交流，有重要意義。
第22題
試題答案：A
知識點：
第七章 房地產經紀其他業務 ☆☆☆考點13：考點：房地產經紀人員從事哪些房地產投資咨詢；
1．房地產經營投資咨詢
房地產經營投資是指投資者以開發、買賣或租賃房地產等形式，進行的盈利性商業活動。
2．房地產置業投資咨詢
房地產置業投資是指投資者購置房地產后，供出租經營的一種投資形式。
第23題
試題答案：B
知識點：
第七章 房地產經紀其他業務 ☆☆考點9：房地產經紀人在代辦房地產抵押登記時應當注意的問題；
1．有營業期限的抵押人，其設定的抵押期限不得超過營業期限；
2．抵押物的土地使用權有年限的，其設定的抵押期限不得超過土地使用權的年限；
3．共同共有的房地產設定抵押的，全體共有人為抵押人；
4．按份共有的房地產，設定的抵押不得超過抵押人的份額；
5．同一抵押物設定二次或二次以上的抵押，登記時應提交前面抵押合同的約定和抵押權人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設定多次抵押的，后一抵押的存續期限不得早于前一個抵押權的存續期限。
第24題
試題答案：C
知識點：
第七章 房地產經紀其他業務 ☆☆考點14：房地產價格咨詢；
房地產交易中最敏感、最關鍵的因素就是價格。
第25題
試題答案：B
知識點：
第八章 房地產經紀信息 ☆☆☆☆考點1：房地產經紀信息的涵義及信息構成；
1．信息是指可以傳遞、傳送的消息。通過信息，可以減少或消除風險發生的可能性。隨著現代科學技術的進步與生產力的發展，物質生產的自動化程度不斷提高，同時社會生產的專業化分工越來越細，經濟活動日益網絡化，使得經濟活動效率的提高更多地依賴于信息傳輸和利用的效率。雖然信息本身并不是財富，但由于它所傳遞的內容可以優化資源配置，從而帶來財富，推動社會進步，因此將它視為無形財富。但在實際生活中，有用的信息還是很稀缺的。信息的重要性就更加凸現。信息可分為客觀信息和人工信息。客觀信息是指客觀存在的信息，是來自物質世界的和已經發生的；人工信息是指客觀信息經過人腦加工而成的信息。
2．房地產經紀信息是指反映房地產經紀活動并為房地產經紀活動服務的信息。它通常包括四方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產市場信息和房地產經紀行業信息。這四方面缺一不可，沒有房源信息猶如無米之炊；沒有客戶信息，就找不到服務對象；沒有市場信息，就無法把握市場的脈搏；沒有房地產經紀行業信息，就無法掌握行業發展和競爭對手的實際情況，無法在競爭中立于不敗之地。
3．房地產經紀信息的基本要素有語言要素、內容要素和載體要素三個方面組成。
語言是傳遞信息的載體，也是信息的表現形式和工具。房地產經紀信息可以用文字性語言（包括數字）表現，也可以用形象性語言（如圖畫）來表現。內容則是關于其所涉及對象（如房源）的表象、屬性、特征、本質和運動規律等的確定性描述。
第26題
試題答案：A
知識點：
第八章 房地產經紀信息 ☆☆☆☆☆考點5：房地產經紀信息加工整理的程序；
加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個環節。
1．鑒別。房地產經紀人在使用房地產經紀信息的過程中，必須注意信息的準確性。鑒別就是對房地產經紀信息的準確性、真實性、可信性進行分析，判斷誤差的大小和時效的高低，剔除人為、主觀的部分，使之準確、客觀。
2．篩選。就是對已鑒別的房地產經紀信息進行挑選。在挑選的過程中，既要考慮到當前的需要，又要考慮到以后的需要。在考慮當前需要時主要考慮信息的深度，而后者則主要考慮信息的廣度。
3．整序。就是將不同的、雜亂無序的房地產經紀信息按一定的標準加以整理歸類，其目的是為了便于查詢。整序的主要方法就是分類。
4．編輯。就是對整序的信息進行具體的文字整理過程，這是整個加工整理過程中最關鍵的工作。做到簡潔明了、重點突出、語意表達準確。
5．研究。是在對大量信息綜合分析的基礎上，經過分析、判斷、思考，產生具有深度和新價值的信息。房地產經紀人要經常研究，以產生新的信息并提高自身的判斷、思考能力。
信息通過加工整理后，通常以表格、圖片、文字報告等形式展現出來。其中表格又是最常見的一種，一般可分為日報表、周報表、月報表等。日報表一般就是將當日發生的房地產經紀信息加以歸類，主要是以數據為主。
在房地產經紀機構的客觀信息表格中，有一種非常重要的表格--客戶登記表。來人登記表是客戶資料中最重要的報表。
通過來人登記表可以反映客戶人數的變化、所屬區域變化、產生客戶區域變化的原因，可以反映客戶需求的變化，變化的原因，可以反映政策的變化導致銷售情況的變化以及退戶的人數、原因等。
第27題
試題答案：C
知識點：
第八章 房地產經紀信息 ☆☆☆☆☆考點5：房地產經紀信息加工整理的程序；
加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個環節。
1．鑒別。房地產經紀人在使用房地產經紀信息的過程中，必須注意信息的準確性。鑒別就是對房地產經紀信息的準確性、真實性、可信性進行分析，判斷誤差的大小和時效的高低，剔除人為、主觀的部分，使之準確、客觀。
2．篩選。就是對已鑒別的房地產經紀信息進行挑選。在挑選的過程中，既要考慮到當前的需要，又要考慮到以后的需要。在考慮當前需要時主要考慮信息的深度，而后者則主要考慮信息的廣度。
3．整序。就是將不同的、雜亂無序的房地產經紀信息按一定的標準加以整理歸類，其目的是為了便于查詢。整序的主要方法就是分類。
4．編輯。就是對整序的信息進行具體的文字整理過程，這是整個加工整理過程中最關鍵的工作。做到簡潔明了、重點突出、語意表達準確。
5．研究。是在對大量信息綜合分析的基礎上，經過分析、判斷、思考，產生具有深度和新價值的信息。房地產經紀人要經常研究，以產生新的信息并提高自身的判斷、思考能力。
信息通過加工整理后，通常以表格、圖片、文字報告等形式展現出來。其中表格又是最常見的一種，一般可分為日報表、周報表、月報表等。日報表一般就是將當日發生的房地產經紀信息加以歸類，主要是以數據為主。
在房地產經紀機構的客觀信息表格中，有一種非常重要的表格--客戶登記表。來人登記表是客戶資料中最重要的報表。
通過來人登記表可以反映客戶人數的變化、所屬區域變化、產生客戶區域變化的原因，可以反映客戶需求的變化，變化的原因，可以反映政策的變化導致銷售情況的變化以及退戶的人數、原因等。
第28題
試題答案：B
知識點：
第九章 房地產經紀行業管理 ☆☆☆考點6：房地產經紀行業協會的性質和組織形式；
房地產經紀行業協會是房地產經紀人員的自律性組織，是社團法人。房地產經紀行業協會可以制訂章程來確定自己的管理職責范圍，并以此約束參加協會的房地產經紀機構和房地產經紀人員的執業行為。房地產經紀行業協會所制訂的章程應符合有關法律、法規和規章的規定，對于明確應由政府職能部門履行的職責，在無法律、法規和規章或政府職能部門授權的情況下，房地產經紀行業協會無權履行該職責。對于這些方面的違規行為的處理，房地產經紀行業協會可以協助政府職能部門進行，如將情況匯總、反映給該部門并可做適當的分析評價甚至提出參考性處理意見。
房地產經紀行業協會不是行政機構，因此它不是按照國家的行政區域和行政級別來設立的，它的設立主要是遵循按需設立的原則。全國可以建立全國性的房地產經紀行業協會，省、自治區、直轄市及設區的市可根據需要設立各地方的房地產經紀人行業協會。全國和地方及地方之間的房地產經紀行業協會之間并不是上下級的隸屬關系，而是各自獨立進行管理，當然各房地產經紀行業協會之間可以進行協作和交流。
房地產經紀人員一經取得房地產經紀人協理從業資格或房地產經紀人執業資格并經申請執業，即可申請成為行業協會會員，享有章程賦予的權利，履行章程規定的義務。雖然房地產經紀行業協會章程對房地產經紀人并不具有強制約束力，但房地產經紀人一經加入房地產經紀協會即表示其自愿接受房地產經紀協會的約束，因此房地產經紀協會章程對參加協會的經紀人員具有強制約束力。
第29題
試題答案：B
知識點：
第九章 房地產經紀行業管理 ☆☆☆☆☆考點16：房地產經紀人違規執業的法律責任；
房地產經紀人違規執業應承擔民事責任、行政責任和刑事責任。
1．民事責任
(1)違約責任。違約責任是當事人因違反合同義務而應承擔的民事責任。違約責任是以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當事人有過失也無違約責任可言。違約責任的構成要件，一是必須有違約行為，二是無免責事由。
違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕。
免責事由包括：不可抗力、自己有過失、約定免責事由。
承擔違約責任的方式主要有：強制實際履行、違約金、損害賠償。
(2)侵權責任。侵權責任是指侵犯債權之外的其他權利而應承擔的民事責任。狹義上的侵權行為是指因過錯侵害他人的財產或人身權利并應承擔民事責任的行為，僅指一般侵權行為。侵權行為構成要件一是有侵權行為，二是無免責事由。
侵權行為的構成要件有：行為違法、有損害事實、違法行為與損害事實之間有因果關系、主觀過錯。
免責事由包括：阻卻違法性事由（包括正當防衛和緊急避險）、不可抗力、受害人過錯。
承擔侵權責任的主要方式有：停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、恢復原狀、賠償損失、消除影響、恢復名譽、賠禮道歉。
2．行政責任
房地產經紀機構和房地產經紀人違反有關行政法律、法規和規章的規定，行政主管部門或其授權部門可以在其職權范圍內，對違法房地產經紀機構或房地產經紀人處以與其違法行為相應的行政處罰。行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責令停產停業、暫扣或者吊銷許可證（房地產經紀人執業資格證書、房地產經紀人協理從業資格證書、房地產經紀人注冊證）、暫扣或者吊銷營業執照、行政拘留和法律、行政法規規定的其他行政處罰。
