房地產經紀概論習題――答案詳解(2)
發布時間：2010-01-14 共1頁
第11題
試題答案：D
知識點：
第三章 房地產經紀機構 ☆☆☆考點9：房地產經紀機構崗位設置的基本原則；
1．“因事設崗、因崗設人”是企業內崗位設置的基本原則。也就是以公司業務流程為基礎，在對業務流程進行細致分析的基礎上定編定員，保證每一個崗位都有明確清晰的功能，能夠充分發揮自己的作用。房地產經紀機構作為企業，也必須遵循這一崗位設置原則，因此，每一崗位在設立時應該詳細、清晰和準確地描述這個崗位應該具體做哪些工作，這種描述決不應該是籠統的，應該闡明主要工作職責、主要目標、任職條件、培訓需求、職業規劃等。沒有描述和籠統的描述是我們在崗位設置中經常容易犯的錯誤，而其直接后果是職責不明確而帶來崗位設置重疊、相互推諉和效率低下。
2．其次，工作豐富化也是企業崗位設置是不容忽視的一條原則。在崗位設置中，我們容易會過分強調崗位和工作分工的專業化，造成每一個崗位的工作內容過于固定、呆板，這種設計不利于員工的成長，也不利于員工主觀能動性的發揮。而工作豐富化是指工作內容的縱向擴展，使員工所做的活動具有完整性，增強員工的自由度和獨立性，增強員工的責任感，及時提供工作反饋，以便員工了解自己的績效狀況，并加以改進。
第12題
試題答案：B
知識點：
第三章 房地產經紀機構 ☆☆☆考點8：房地產經紀人員與房地產經紀機構之間的關系；
房地產經紀人員與房地產經紀機構之間有執業關系。一方面，房地產經紀人員從事經紀活動必須以房地產經紀機構的名義進行，不能以個人的名義進行；房地產經紀人員承接房地產經紀機構統一承接，由房地產經紀機構與委托人簽訂經紀合同，再由房地產經紀機構指定具體的房地產經紀人承辦房地產經紀業務；另一方面，房地產經紀機構必須是由房地產經紀人組成的。
房地產經紀機構與房地產經紀人員之間有法律責任關系。由于房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是在委托人與房地產經紀機構之間簽訂的。因此，一方面，房地產經紀人員在執業活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，由房地產經紀機構統一承擔責任，房地產經紀機構向委托人進行賠償后，可以對承辦該業務的房地產經紀人員進行追償；另一方面，由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成損失的，應由房地產經紀機構向委托人提出賠償請求，委托人向房地產經紀機構進行賠償后，再由房地產經紀機構向房地產經紀人員的損失進行補償。
房地產經紀機構與房地產經紀人員之間有經濟關系。由于房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是在委托人與房地產經紀機構之間簽訂的，因此，由房地產經紀機構統一向委托人收取傭金，并由房地產經紀機構出具發票。
第13題
試題答案：D
知識點：
第四章 房地產交易流程與合同 ☆☆☆☆考點15：房地產抵押合同的特征；
1．房地產抵押合同是從合同。
2．房地產抵押合同所設立的抵押權與其擔保的債權同時存在。
3．房地產抵押合同所設立的抵押權是一種他物權，可以轉讓，但其轉讓時連同主合同債務一同轉讓。
4．房地產抵押合同生效后，抵押權人對抵押物不享有占有、使用、受益權。
5．房地產抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。
6．抵押權人處分抵押物須按法律規定的程序進行。
處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價方式處分。
第14題
試題答案：C
知識點：
第四章 房地產交易流程與合同 ☆☆☆☆考點15：房地產抵押合同的特征；
1．房地產抵押合同是從合同。
2．房地產抵押合同所設立的抵押權與其擔保的債權同時存在。
3．房地產抵押合同所設立的抵押權是一種他物權，可以轉讓，但其轉讓時連同主合同債務一同轉讓。
4．房地產抵押合同生效后，抵押權人對抵押物不享有占有、使用、受益權。
5．房地產抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。
6．抵押權人處分抵押物須按法律規定的程序進行。
處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價方式處分。
第15題
試題答案：B
知識點：
第四章 房地產交易流程與合同 ☆☆考點13：建設工程抵押；
建設工程抵押是指房屋建設工程權利人在房屋建設期間將在建的房屋及土地使用權全部或部分設定抵押。建設工程抵押，其一般流程為：
第一步，債務合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權作擔保。
這一行為應符合以下條件：
1．抵押人必須取得了土地使用權證，并應有建設用土規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證；
2．投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上；
3．建設工程抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同約定的建設工程造價；
4．該建設工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的；
5．該建設工程范圍內的商品房尚未預售；
6．已簽有資金監管協議；
7．符合國家關于建設工程承發包管理的規定；
8、已確定施工進度和竣工交付日期。
第二步，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應的土地使用權抵押，當債務不能履行時，抵押權人有權依法處分抵押物。
第三步，抵押雙方持債務合同（主合同），抵押合同及房地產權利證書，建設工程規劃許可證等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。
第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，房地產權利人領取經注記的建設工程規劃許可證。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經注記的土地使用權證，建設工程規劃許可證到房地產登記機構辦理注銷抵押手續。
第16題
試題答案：D
知識點：
第五章 房地產代理業務 ☆☆☆☆☆考點4：房地產代理業務的基本流程；
房地產代理業務的類型眾多，但其基本業務流程具有共性。主要包括以下環節：
1．房地產代理業務開拓
由于房地產代理業務競爭的激烈性，如何開拓業務，爭取客戶是房地產代理機構生存、發展的關鍵，也是房地產代理業務開展的前提。
2．房地產代理業務洽談
當委托人已有初步委托意向時，房地產經紀人要與其進行業務洽談。業務洽談時先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務具備相應的權利，當委托人是自然人時，還必須確認其具有完全民事行為能力。因此，要查驗委托人的有關證件，如個人身份證、公司營業執照等。對賣方代理要查清委托房地產的產權證、工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證等相關資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產經營狀況及信譽。第三，要向客戶告知房地產經紀機構的名稱、資格、代理業務優勢以及按房地產經紀執業規范必須告知的其他事項。最后，就經紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的代理合同文本內容等關鍵事項與客戶進行協商，達成委托意向。
3．房地產查驗
(1)委托房地產的權屬情況：
①權屬的類別與范圍；
②房地產他項權利設定情況；
③環境狀況。
(2)房地產查驗的基本途徑：
①文字資料了解；
②現場實地察看；
③向有關人員了解。
4．簽訂房地產代理合同
為保護自身權益，避免糾紛發生，房地產經紀機構在接受委托人委托后應與委托方簽訂書面的房地產代理合同。
5．信息收集與傳播
房地產經紀機構受理了委托代理業務后，負責具體執行該業務的房地產經紀人員應注意收集權以下三方面的信息：
(1)標的物業信息；
(2)與標的物業相關的市場信息；
(3)委托方信息。
6．方案設計與推廣
目前這一環節主要在商品房銷售代理業務中存在。
7．買方或承租方看房
8．房地產交易談判及合同簽訂
9．房地產交易價款收取與管理
10．房地產權屬登記（備案）
11．房地產交驗
房地產交驗是房地產交易過程中很容易暴露問題和產生矛盾的一環。
12．傭金結算
13．售后服務
售后服務的內容可包括三個主要方面：第一是延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；第二是改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環節進行必要的補救；第三是跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。
第17題
試題答案：C
知識點：
第五章 房地產代理業務 ☆☆☆考點5：房地產代理合同；
據《民法通則》第六十三條的規定，代理是指代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。被代理人可以委托代理人處理一項、數項或全部事務。房地產的代理行為屬民事代理中的一種特殊形式--商事代理。一般民事代理活動既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動通常采用書面合同形式。
第18題
試題答案：C
知識點：
第五章 房地產代理業務 ☆☆☆考點6：房地產代理合同的主要條款；
房地產代理合同的內容由當事人約定，具體的內容根據當事人不同需要會有所變化，但一般應當包括以下主要的合同條款：
1．當事人的名稱（或者姓名）和住所。
2．代理房地產標的物的基本狀況。
3．服務事項與服務標準。
4．勞務報酬或酬金。
酬金是完成服務的價款，也是提供勞務服務的代價。房地產經紀合同是有償合同，酬金及酬金的標準是合同的主要條款，也屬于合同的明示條款。
5．合同的履行期限、地點和方式。
6．違約責任。
7．解決爭議的方式。
爭議的解決方式是當事人解決合同糾紛的手段和途徑。當事人應當在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或訴訟。當事人沒有作明確的選擇，則應通過訴訟解決合同糾紛。
第19題
試題答案：D
知識點：
第六章 房地產居間業務 ☆☆☆☆考點1：房地產居間業務的主要類型；
房地產居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的行為。
房地產居間業務的范圍相當廣泛，幾乎可以涉及房地產交易的各種類型，但最主要的房地產居間業務是房地產轉讓居間和房地產租賃居間。
1．房地產轉讓居間業務
房地產轉讓居間是指房地產經紀人為使轉讓方和受讓方達成交易而向雙方提供信息和機會的居間業務。轉讓包括買賣、贈與、交換、遺贈等，但房地產經紀人從事的房地產轉讓居間業務主要是指房地產買賣居間。房地產買賣可分為新建商品房期房買賣和現房買賣、二手房的買賣。目前房地產買賣居間業務以二手房地產買賣居間業務為主。
2．房地產租賃居間業務
房地產租賃居間是指房地產經紀人為使承租方和出租方達成租賃交易而向雙方提供信息和機會的居間業務。房地產租賃主要包括：新建商品房的期權預租、新建商品房現房出租、存量房屋的出租和轉租。當前房地產租賃居間業務主要還是存量房屋出租居間。
