中國究竟需要什么樣的《住宅法》
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
最近，有職能部門的官員指出，政府將研究制訂《住宅法》。可以說，制定一部決定中國房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展根本大法《住宅法》當然是好事。但是，有人認為《住宅法》將對我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場的基礎法律。如果按照這樣提議的內(nèi)容，《住宅法》并非是一部房地產(chǎn)市場發(fā)展根本大法，而且是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展的管理性條例。如果《住宅法》確立是這個樣子，那么可能與我們民眾所需要的《住宅法》差距較遠，這樣的《住宅法》也可能不能夠真正起到保護絕大多數(shù)民眾的居住權的根本作用。
在這里，我們要問的是，中國民眾需要一部什么樣的《住宅法》?在本文看來，制定中國《住宅法》應該在以下三個理論前提基礎上進行。一是，在現(xiàn)代文明社會，每一個公民的基本居住權具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展不證自明的公理。因為，每一個公民的基本居住權是現(xiàn)代文明社會基本標志，也是每一個公民的基本權利。因此，房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。
二是中國是中國共產(chǎn)黨領導下的社會主義國家。中國共產(chǎn)黨的根本宗旨就是全心全意為人民服務，就是以廣大人民的根本利益作為黨和國家一切工件的出發(fā)點和落腳點。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展，并非是追求GDP高低、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是改善絕大多數(shù)人的基本居住條件為目的。
三是中國房地產(chǎn)市場是建立在土地公有的基礎上的。土地公有是什么?不僅在于中國土地為中國所有的公民所有，而且中國土地所有的權能為全國人民所有。人民有權利來轉讓或收回國有的土地，也有權利來共同分享土地的增值，有權利來分享土地附上物的溢價。因此，國有土地資源既不可成為少數(shù)人謀利的工具，也不可成為少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。正是上述意義上說，《住宅法》的基本前提條件是公民居住權的天賦性、中國社會主義國家的人民性、中國土地的公有性，離開這三個基本前提，既沒有理論上依據(jù)，也容易制定損害廣大民眾的利益法律制度。
在美國，《住宅法》的基本宗旨是要求房地產(chǎn)市場生產(chǎn)安全、舒適、絕大多數(shù)居民都有支付能力的住宅。而美國的《住宅法》是建立在土地私有制、政黨對人民服務有選擇性的基本上的。因此，中國《住宅法》的宗旨應該優(yōu)越于美國而不是遜色于美國。
因此，中國民眾所需要的《住宅法》同樣是根據(jù)上述的前提條件確立中國房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展的宗旨，該法的最低限度的宗旨同樣是要求房地產(chǎn)市場生產(chǎn)完全、舒適、絕大多數(shù)居民都有支付能力的住宅。
在房地產(chǎn)市場宗旨確立的基礎上，要重新中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及中國的住房保障體系。在本文章看來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式應該三部分組成：一是20%完全商品房市場，市場主體為中高收入者，這個市場既是投資品也是消費品，完全由市場來選擇;二是10%廉租屋，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。這個市場完全由政府制度準入規(guī)則來分配;三是70%居民有支付能力的市場，這個市場完全界定為消費品市場。政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規(guī)劃政策來保證絕大多數(shù)居民有支付能力進入這個市場。只有用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化，才能找到房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展之路。
《住宅法》還應該把房地產(chǎn)問題納入到完全的公共決策程序。當前中國房地產(chǎn)市場出臺的政策可說是多之又多，但是不少房地產(chǎn)政策不僅內(nèi)容不具有的公共性，而且在政策議程設置上不具有公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場問題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問題不能夠進入房地產(chǎn)公共政策議程設置。如果一些重大的房地產(chǎn)問題連公共政策議程設置都無法進入，那么這些問題要解決更是不可能。
總之，中國《住宅法》應該在三個基礎前提上來設定房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展的基本宗旨、房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及住房保障體系模式、明確房地產(chǎn)問題及政策議程設置的公共性，并在完全公共性基礎上來確定中國的《住宅法》。
